BPHTB sebagai Pajak Daerah

A. Pengertian Umum Pajak Daerah BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(BPHTB) juga dilimpahkan pemungutannya dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah sehingga dinamakan Pajak Daerah, sebagaimana diatur dalam pasal 85 sampai dengan pasal 93 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah.

Pelaksanaan pelimpahan BPHTB menjadi Pajak Daerah lebih cepat dibandingkan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan, dimana peraturan tentang tahapan persiapan pengalihan dilakukan oleh Menteri Keuangan bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam waktu paling lama 1(satu) tahun sejak berlakunya UU No.28 Tahun 2009 tanggal 1 Januari 2010. Sejak tanggal 1 Januari 2011 pemungutan BPHTB  sudah dilakukan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota. Pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara(APBN) tahun 2011 penerimaan pajak dari BPHTB sudah tidak tercantum lagi, tetapi pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah Kabupaten/Kota(APBD) pada tahun 2011 dari sektor Pajak Daerah menjadi bertambah.
Namun demikian pelaksanaan pemungutan BPHTB yang sudah berjalan sejak 1 Januari 2011 lalu, masih banyak kendala-kendala yang dihadapi oleh pemerintah daerah, karena ada beberapa daerah yang tidak siap memungut BPHTB yang disebabkan belum adanya perangkat Peraturan Daerah yang mendukung, sehingga BPHTB tidak bisa dipungut, hal ini menjadi hambatan bagi para pengembang properti dalam melakaukan transaksi demikian juga bagi orang pribadi dan badan lainnya. Disamping itu juga ada kendala SDM yang menangani BPHTB juga kurang mencukupi dari jumlah maupun kompetensinya.

Ketentuan mengenai pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diatur dalam UU No.21 Th 1997 tentang BPHTB sebagaimana telah diubah dengan UU No.20 Th 2000, apabila dibandingkan dengan ketentuan yang diatur dalam UU No 28 Tahun 2009 tentang PDRD, terdapat beberapa persamaan dan perbedaan yang patut dicermati agar dapat diterapkan secara adil.

B. Persamaan dan Perbedaan pengenaan BPHTB berdasarkan UU PDRD dengan UU BPHTB

Persamaan

Beberapa persamaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai hal-hal sebagai berikut:

1. Objek dan Subjek  BPHTB

2. Jenis perolehan hak yang dikenakan BPHTB

3. Jenis hak atas tanah yang terutang BPHTB

4. Objek yang tidak dikenakan BPHTB

5. Dasar Pengenaan BPHTB dan Jenis Nilai Perolehan Objek Pajak

6. Tata cara penghitungan BPHTB

7. Saat terutangnya BPHTB, kecuali hibah wasiat

8. Ketentuan dan sanksi bagi para pejabat yang berwenang

Perbedaan

Beberapa perbedaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai ha-hal sebagai berikut:

1. Tarif BPHTB

Tarif Bea Perolehan Haka atas Tanah dan Bangunan setelah menjadi Pajak Daerah ditetapkan paling tinggi sebesar 5%(lima persen) dengan Peraturan Daerah. Penetapan tarif BPHTB sebagai Pajak Daerah sebagaimana dimaksud UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD mengandung beberapa pengertian sebagai berikut :

a. Tarif pajak menjadi lebih fleksibel, karena dapat berubah setiap periode tertentu, tergantung kebijakan yang diambil oleh Pemerintah Daerah kabuapaten/kota bersangkutan.

b. Memungkinkan terjadi perbedaan penetapan besarnya tarif pajak antara beberapa kabupaten/kota, sehingga hal tersebut dapat menimbulkan kesenjangan di kalangan masyarakat, karena satu daerah kabupaten/kota menetapkan tarif pajak minimal sedangkan kabupaten/kota lain menetapkan tarif pajak maksimal atau bahkan ada daerah tertentu menerapkan tarif BPHTB secara progresif dengan interval antara 0% s.d 5%, karena undang-undang hanya memberi batasan tarif maksimal sebesar 5%.

c. Penerapan tarif pengenaan BPHTB dari pajak yang seharusnya terutang untuk jenis perolehan hak karena waris dan hibah wasiat serta hak pengelolaan yang sebelumnya ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 111 dan 112 Tahun 2000 sebesar 0% dan 50%, akan terjadi perbedaan penerapan besarnya prosentase oleh masing-masing daerah kabupaten/kota, bahkan sangat mungkin tidak diatur lagi dalam Peraturan Daerah, karena sebagaimana diatur dalam pasal 180 bagian 6 UU No,28 tahun 2009 tentang PDRD bahwa UU No 21 Tahun 1997 yang diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB pada tanggal 1 Januari 2011 tidak berlaku lagi, sehingga segala peraturan pelaksanaan undang-undang tersebut juga tidak berlaku.

Jika tarif pengenaan BPHTB dari jenis perolehan hak karena waris-hibah wasiat dan hak pengelolaan tidak diatur secara khusus sebagaimana sebelumnya, maka besarnya pajak BPHTB yang harus dibayar oleh orang pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak karena waris, hibah wasiat dan hak pengelolaan akan menjadi lebih besar.

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Berdasarkan pasal 87 ayat (4) dan (5) UU No.28 tahun 2009 disebutkan bahwa besarnya NPOPTKP Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling rendah Rp.60.000.000,-(enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih ada hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp.300.000.000,-(tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Perbedaan mendasar NPOPTKP menurut UU ini dengan NPOPTKP menurut UU BPHTB, adalah :

a. NPOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 diberikan kepada setiap Wajib Pajak, artinya; apabila seorang wajib pajak pada saat yang sama memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan lebih dari satu objek, maka NPOPTKP hanya diberikan satu kali, tetapi hal itu dapat disalahgunakan oleh wajib pajak agar NPOPTKPnya dapat diberikan pada setiap transaksi perolehan dengan membedakan tanggal dan bulan saat perolehan haknya, sehingga wajib pajak dapat memperoleh pengurang NPOPTKP pada setiap perolehan hak, karena undang-undang tidak memberi batasan waktu, apakah wajib pajak yang memperoleh NPOPTKP tersebut memperoleh hak dalam tanggal yang sama/bulan yang sama /tahun yang sama, disisi lain saat terutangnya BPHTB adalah sejak ditandatangani akta autentik perolehan hak tersebut. Untuk menghindari permasalahan tersebut Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah yang akan dibuat harus memberi kepastian hukum terhadap penetapan besarnya NPOPTKP, agar tidak terjadi multitafsir dikemudian hari.

Sedangkan menurut UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 yang mengatur tentang NPOPTKP juga tidak ada penjelasan yang memberi kepastian hukum, sehingga terjadi intepretasi yang berbeda pada setiap Kantor Palayanan Pajak dalam memberikan NPOPTKP, ada KPP yang memberikan NPOPTKP hanya satu kali pada setiap wajib pajak walaupun memperoleh hak lebih dari satu objek pajak, tetapi juga ada yang memberikan NPOPTKP pada setiap terjadi transaksi.

b. Besarnya NOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas minimal, hal ini dapat berimplikasi besarnya pajak BPHTB menjadi Nihil, terutama untuk daerah-daerah tertentu yang harga pasar propertinya rendah. Disatu sisi penerapan NPOPTKP ini apabila dilihat dari aspek sosial memberi keringanan kepada wajib pajak, tetapi jika dilihat dari aspek pajak sebagai sumber penerimaan pendapatan daerah tidak akan tercapai. Apalagi kebanyakan wajib pajak dalam pembayaran BPHTB selalu menggunakan NJOP PBB sebagai dasar transaksi, bukan dengan harga yang sebenarnya.

Berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000, dimana NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas maksimal. 

3. Saat terutangnya BPHTB untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan karena hibah wasiat
Untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan yang disebabkan karena hibah wasiat saat terutangnya BPHTB adalah saat ditandatangani akta hibah wasiat.
Hal ini berbeda dengan ketentuan dalam UU BPHTB sebagai Pajak Pusat, dimana saat terutangnya BPHTB adalah saat didaftarkan tanah tersebut kepada Badan Pertanahan Nasional, karena hibah wasiat berlaku setelah pemberi hibah meninggal dunia.

4. Bagi hasil penerimaan BPHTB

Hasil penerimaan BPHTB, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 merupakan pajak daerah kabupaten/kota, maka 100%(seratus persen) sebagai sumber pendapatan daerah kabupaten/kota.

Ketentuan tersebut berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan peraturan pelaksanaannya, bahwa hasil penerimaan BPHTB dibagi untuk Pemerintah Pusat, Pemerintah Propinsi, dan Pemerintah Kabupaten/Kota.

5. Peraturan Pelaksanaan BPHTB

Segala bentuk peraturan pelaksanaan tentang BPHTB yang berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan yang sebelumnya diatur oleh Menteri Keuangan dan Direktorat Jenderal Pajak menjadi tidak berlaku lagi, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan diatur oleh Kepala Daerah Kabupaten/Kota, sehingga terjadi ketidak seragaman antara daerah satu dangan daerah lain, karena hal tersebut sesuai dengan kebijakan Pemerintah Daerah setempat. 

C. Contoh Penghitungan Pajak Daerah BPHTB

1. BPHTB karena Jual Beli

Tuan Imron membeli tanah dan bangunan bersertifikat HGB dengan LT/LB : 200m2/250m2 dengan nilai transaksi Rp.500.000.000,-, Terhadap objek tersebut telah diterbitkan SPPT PBB tahun 2011 dengan NJOP Rp. 475.000.000,-, Terhadap transaksi tersebut pada tanggal 3 Maret 2011 dibuat akta jual beli oleh PPAT. Apabila Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 0, 4% dan NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Tuan Imron pada tahun 2011?

Karena nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP PBB, maka yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang:

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp.500.000.000,-

- NPOPTKP =Rp. 60.000.000,- -

- NPOP Kena Pajak =Rp.440.000.000,-

BPHTB terutang = 4% x Rp. 440.000.000,- = Rp. 17.600.000,-

2. BPHTB karena Waris

Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai sebesar Rp. 300.000.000,-Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-

Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 4% dan NPOPTKP karena waris dan hibah wasiat ditetapkan Rp.300.000.000,- dan tidak ada ketentuan yang mengatur tentang tarif pengenaan terhadap jenis peralihan karena waris dan hibah wasiat. Berapakah BPHTB yang harus dibayar?

Karena NJOP PBB lebih besar dari nilai pasar, maka nilai yang digunakan untuk perhitungan BPHTB adalah Rp. 325.000.000,-

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang sebagai berikut :

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp. 325.000.000,-

- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak =Rp. 300.000.000,- -

- Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak =Rp. 25.000.000,-

- BPHTB yang terutang= 4% x Rp. 25.000.000,- = Rp. 1.000.000,-

BPHTB yang harus dibayar ahli waris = Rp. 1.000.000,-

»»  readmore...

PBB Perdesaan Perkotaan(P2) sebagai Pajak Daerah

A. Pengertian dan Dasar Hukum PBB Perdesaan dan Perkotaan

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan merupakan jenis Pajak Pusat yang dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota yang selanjutnya disebut Pajak Daerah sebagaimana diatur dalam UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD yang berlaku sejak tanggal 1 Januari 2010. Pelaksanaan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan menjadi Pajak Daerah tersebut dilakukan secara bertahap, yang diatur oleh Menteri Keuangan bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam jangka waktu paling lama 4(empat) tahun sejak diberlakuknya UU PDRD atau sejak tanggal 1 Januari 2010 sampai waktu paling lama tanggal 31 Desember 2013, artinya pada tanggal 1 Januari 2014 Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan sudah diterapkan secara menyeluruh di seluruh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota di Indonesia.

Dalam masa transisi tahapan pelimpahan tersebut, ketentuan tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang telah diatur dalam Undang-undang 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 termasuk peraturan pelaksanaannya masih tetap berlaku sampai dengan tanggal 31 Desember 2013, sepanjang dalam kurun waktu tersebut belum ada Peraturan Daerah yang mengatur tentang hal tersebut.
Sejak berlakunya UU PDRD pada tanggal 1 Januari 2010 ada daerah yang sejak 1 Januari 2011 sudah menerapkan  PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan tersebut sebagai Pajak Daerah, yaitu Kota Surabaya. Walaupun ada permasalahan-permasalahan yang muncul, namun pendapatan asli daerah untuk Surabaya yang berasal dari PBB P2 sudah 100%(seratus persen) menjadi milik Pemerintah Daerah Surabaya, dan tentunya hal itu bisa menjadi contoh atau pilot project bagi daerah-daerah lain dalam memungut PBB P2.

Beberapa hal pokok mengenai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menjadi Pajak Daerah sebagaimana diatur dalam pasal 77 sampai dengan pasal 84 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah yang terdapat perbedaan atau persamaannya jika dibandingkan dengan Pajak Bumi dan Bangunan yang diatur dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 yang diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan ada bebearap hal yang perlu dicermati.

B. Persamaan dan Perbedaan pengenaan PBB P2 berdasarkan UU PDRD dengan UU PBB

Persamaan 

Beberapa persamaan mengenai ketentuan pemungutan PBB sebagai Pajak Pusat dan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah, sebagai berikut:

1. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB dan Penerbitan SPPT PBB

2. Pengertian tentang bumi dan bangunan sebagai objek PBB
    Pengertian tentang "bangunan" dalam UU PBB ada pada pasal penjelasan, tetapi dalam UU PDRD langsung diuraikan dalam klausul ayat dan ditambah jenis bangunan "menara" sebagai pengganti dari jenis bangunan "fasilitas lain yang memberi manfaat"

3. Objek yang dikecualikan dari pengenaan PBB
    Seacara umum tidak ada perbedaan, tetapi dalam UU PDRD ada penegasan tentang objek yang  tidak dikenakan PBB P2 yaitu objek pajak yang digunakan Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan

4. Dasar Pengenaan Pajak

5. Pengertian tentang NJOP

6. Saat, Tahun dan Tempat Terutang Pajak

Perbedaan

Beberapa persamaan mengenai ketentuan pemungutan PBB sebagai Pajak Pusat dan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah, sebagai berikut:

1. Sektor yang dikenakan PBB

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

2. Kewenangan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) PBB Perdesaan dan Perkotaan

Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan PBB Perdesaan dan Perkotaan yang besarnya ditetapkan oleh Kepala Daerah setiap tiga tahun, dan satu tahun untuk objek pajak tertentu sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

3. Tarif Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi 0,3%(nol koma tiga persen) yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah(Perda). Penerapan tarif pajak tersebut diatas, dimana terdapat klausul yang menyebutkan “ paling tinggi”, apabila kita cermati mempunyai beberapa makna yang memungkinkan timbul permasalahan di masyarakat, yaitu:

a. Penerapan tarif tersebut lebih bersifat fleksibel, yang dapat berubah setiap periode lima tahunan, seiring dengan pergantian pemerintah daerah, dan masing-masing daerah kabupaten/kota memungkinkan penerapan tariff yang tidak sama.

b. Fleksibiltas dalam penerapan tarif akan memunculkan ketidakseimbangan antara daerah kabupaten/kota satu dengan daerah kabupaten/kota lain, sehingga menimbulkan permasalahan rasa keadilan dikalangan masyarakat terutama daerah yang berbatasan, karena bisa saja terjadi suatu daerah menetapkan tarif sebesar 0,1% dan daerah lain yang berbatasan menetapkan tarif sebesar 0,2%.

c. Pemerintah Daerah kota/kabupaten dapat menerapkan tarif 0%(nol persen) jika diperlukan, karena undang-undang tidak memberi batasan minimal dalam penetapan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan, sebaliknya daerah kota/kabupaten tertentu apabila sektor pajak ini menjadi primadona sumber pendapatan daerah, maka dapat menerapkan tarif maksimal sebesar 0,3%(nol koma tiga persen).

4. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

a. Untuk memberi rasa keadilan di masyarakat, ditetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak kena Pajak(NJOPTKP) yang besarnya paling rendah Rp. 10.000.000(sepuluh juta rupaiah) untuk setiap wajib pajak. Ketentuan tentang NJOPTKP tersebut ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Berbeda dengan ketentuan dalam UU PBB NJOPTKP ditetapkan dan disesuaikan oleh Menteri Keuangan tanpa melalui persetujuan DPR.

b. NJOPTKP untuk Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagaimana dimaksud UU PDRD digunakan untuk pengurang dari Nilai Jual Objek Pajak Bangunan, bukan sebagai pengurang NJOP Total (Tanah dan Bangunan).

c. NJOPTKP diberikan kepada setiap wajib pajak bukan setiap objek pajak. Apabila wajib pajak orang pribadi atau badan mempunyai hak, memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat dari tanah dan/atau bangunan lebih dari satu objek, maka hanya diberi pengurang satu kali saja.

Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah dapat menetapkan NJOPTKP setinggi-tingginya, karena UU PDRD hanya memberi batasan minimal tetapi tidak memberi matasan maksimal.

5. Rumus penghitungan PD PBB Perdesaan dan Perkotaan

Rumus penghitungan Pajak Daerah Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan berdasarkan Undang-undang nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah, sebagai berikut:

PBB Terhutang =

((NJOP Tanah)/m2 x L T) + (NJOP Bangunan/m2x LB)-NJOPTKP Bangunan))x Tarif Pajak

Keterangan :

- PBB Terhutang : Besarnya Pajak Terhutang

- NJOP Tanah : Nilai Jual Objek Pajak Tanah/m2

- NJOP Bangunan : Nilai Jual Objek Pajak Bangunan/m2

- LT : Luas Tanah(m2)

- LB : Luas Bangunan(m2)

- NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dikurangkan dari NJOP bangunan

6. Hasil penerimaan PBB Perdesaan dan Perkotaan

Hasil penerimaan PBB Perdesaan dan Perkotaan 100%(seratus persen) menjadi milik Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sebagai salah satu sumber pendapatan daerah yang dapat digunakan untuk kegiatan pembangunan di daerah masing-masing dengan penuh tanggung jawab.

7. Hak-hak Wajib Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

Hak wajib pajak merupakan fasilitas yang diberikan kepada wajib pajak, dimana hak tersebut dapat digunakan atau tidak digunakan oleh wajib pajak, diantaranya :

a. Keberatan dan banding

Terhadap SPPT dan SKPD PBB Perdesaan dan Perkotaan yang ditetapkan Kepala Daerah, Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Kepala Daerah atau pejabat yang ditunjuk, apabila dalam SPPT dan SKPD tersebut ada yang tidak sesuai dengan data atau menurut perhitungan Wajib Pajak.

Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dalam jangka waktu paling lama 3(tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT dan SKPD tersebut oleh Wajib Pajak, dan keberatan dapat diajukan apabila Wajib Pajak telah membayar paling sedikit sejumlah yang telah disetujui oleh Wajib Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Pengadilan Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Kepala Daerah.

b. Pengurangan, penghapusan sanksi administrasi dan pembatalan SPPT dan SKPD

Segala sesuatu yang berkaitan dengan permohonan pengurangan dan penghapusan sanksi administrasi, pengurangan atau pembatalan SPPT dan SKPD, STPD diatur dalam Peraturan Kepala Daerah.

D. Contoh Penghitungan PD PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD

a. PD PBB P2 objek tanah dan perumahan

1). Tuan Amran membeli tanah tanpa bangunan pada tanggal 20 Nopember 2010 seluas 250 m2, kemudian pada tanggal 1 Februari 2011 dibangun rumah berlantai satu seluas 100 m2 dan bangunan selesai tanggal 1 Desember 2011. Apabila NJOP bumi permeter ditetapkan 5.625.000/m2 dan NJOP bangunan ditetapkan 1.200.000,-/m2.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,3% dan NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp.10.000.000,-,

Berapakah pajak yang harus dibayar Tuan Amran pada tahun 2011?

Penghitungan PBB P2 terutang objek tanah kosong sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 250 x 5.625.000 = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 0 = 0

3. NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp.1.406.250.000,-

4. NJOPTKP Bangunan = 0

PBB yang terutang= 0.3% x Rp.1.406.250.000,- =Rp. 4.218.750,-

2). Tuan Bakri memiliki tanah dengan luas 500 m2, NJOP: Rp.5.625.000/m2 dan diatas tanah tersebut telah berdiri bangunan 2 lantai dengan luas 500 m2, dengan NJOP : Rp.2.000.000/m2. Kemudian pada September 2010 dilakukan pendataan oleh petugas dari KPP Pratama, dan ditemukan data-data tambahan sebagai berikut : kondisi Sangat Baik, jumlah AC Split 10 buah,harga Rp.5.000.000/buah, listrik terpasang 30.000 Watt,nilai 2.200/watt, perkerasan halaman 200 m2,nilai Rp.300.000/m2 sumur bor 30 m,nilai Rp.25.000/m, panjang pagar batu bata 100 m tinggi 2,5 m, nilai Rp.50.000/m, penangkal petir nilai Rp.1.500/m2.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2% dan NJOPTKP ditetapkan Rp.12.000.000,-

Berapakah pajak yang harus dibayar Tuan Bakri pada tahun 2011?

Penghitungan NJOP Bangunan

Nilai Bangunan induk 500 m2 x Rp.2.000.000,- = Rp.1.000.000.000,-

AC Split 10 x Rp.5.000.000,- = Rp. 50.000.000,-

Perkerasan halaman 200 m2 x Rp.300.000,- = Rp. 60.000.000,-

Sumur Artesis 30 m x Rp.25.000,- = Rp. 750.000,-

Penangkal petir 500 m2 x Rp. 1.500,- = Rp. 750.000,-

Pagar batu bata 100 m x Rp.50.000,- = Rp. 5.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan sebelum disusutkan = Rp.1.116.500.000,-

Penyusutan 3 % x Rp.1.116.500.000,- = Rp. 33.495.000,- -

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp.1.082.005.000,-

Listrik 30.000 w x Rp.2.200,- = Rp. 66.000.000,- +

Nilai bangunan = Rp.1.148.005.000,-

Nilai permeter Rp.1.148.005.000:500 = Rp. 2.296.010,-

Nilai setelah konversi Rp. 2.200.000/m2

Perhitungan PBB P2 terutang tanah dan rumah sebagai Pajak Daerah :

1. NJOP Bumi = 500 x 5.625.000,- = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 500 x 2.200.000,- = Rp.1.100.000.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sbg dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.088.000.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.494.250.000,-

PBB yang terutang = 0,2% x Rp.2.494.250.000,- =Rp. 4.988.500,-

b. PD PBB P2 objek Perkantoran

PT ABC memiliki gedung perkantoran dengan spesifikasi sebagai berikut :

- Luas tanah 12.500 m2, NJOP Rp. 2.000.000,-/m2

- Bangunan 20 lantai termasuk basement luas 50.000 m2, NJOP Rp.5.000.000,-/m2

- Bangunan parkir 5 lantai luas 10.000 m2, NJOP Rp.4.500.000,-/m2

- Luas perkerasan halaman 2.000 m2, NJOP Rp.150.000,-/m2

- Listrik 150 kv , Nilai Rp.2.200,-/watt

- Bangunan utama menggunakan AC sentral, NilaiRp.100.000,-/m2

- Panjang pagar batu bata 140m, tinggi 2 m, nilai Rp.50.000,-/m2

- Sumur artesis 150 m nila Rp.100.000/m

Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2%(nol koma dua persen) dan NJOPTKP ditetapkan Rp.12.000.000,-

Berapakah pajak yang harus dibayar PT ABC pada tahun 2011?

Jawab :

Penghitungan NJOP Bangunan

Nilai Bangunan induk 50.000 m2 x Rp.5.000.000,- = Rp.250.000.000.000,-

Nilai Bangunan parkir 10.000 m2 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 45.000.000.000,-

AC Sentral 45.000m2 x Rp.100.000,- = Rp. 450.000.000,-

Perkerasan halaman 2.000 m2 x Rp.150.000,- = Rp. 300.000.000,-

Sumur Artesis 150 m x Rp.100.000,- = Rp. 15.000.000,-

Penangkal petir 500 m2 x Rp. 1.500,- = Rp. 750.000,-

Pagar batu bata 100 m x Rp.50.000,- = Rp. 5.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan sebelum disusutkan = Rp. 1.116.500.000,-

Penyusutan 3 % x Rp.1.116.500.000,- = Rp. 33.495.000,- -

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp. 1.082.005.000,-

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp. 1.082.005.000,-

Listrik 30.000 w x Rp.2.200,- = Rp. 66.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan = Rp. 1.148.005.000,-

Nilai permeter Rp.1.148.005.000:500 = Rp. 2.296.010,-

Nilai setelah konversi Rp. 2.200.000/m2

Perhitungan PBB P2 terutang objek perkantoran sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 500 x 5.625.000 = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 500 x 2.200.000 = Rp.1.100.000.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.088.000.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.494.250.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.2.494250.000,- =Rp. 4.988.500,-

c. PD PBB P2 objek Apartemen/Rumah Susun

Tuan Akbar membeli satu unit Apartemen dengan luas bangunan 70 m2, apabila NJOP Bumi Rp. 20.000.000/m2, dan NJOP Bangunan Rp.4.500.000/m2, NJOP TKP ditetapkan Rp.12.000.000,- Luas Bumi induk 8.500 m2, luas bangunan bersama 2.500 m2, Nilai Perandingan Proposional(NPP) 0.02%.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,3%(nol koma tiga persen) dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,-

Berapakah PBB yang harus dibayar Tuan Akbar?

Jawab :

Luas Bumi bersama satu unit = 0,02% x 8.500 m2 = 17 m2

Luas Bangunan bersama satu unit = 0,02% x 2.500 m2 = 5 m2

Penghitungan PBB P2 terutang objek apartemen sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 0 = 0

2. NJOP Bangunan = 70 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 315.000.000,-

3. NJOP Bumi bersama = 17 x Rp.20.000.000,- = Rp. 340.000.000,-

4. NJOP Bangunan bersama= 5 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 22.500.000,-

5. NJOPTKP Bangunan = Rp. 12.000.000,-

6. NJOP bangunan untuk penghitungan PBB((2+4)-5) = Rp. 325.500.000,-

7. NJOP Total untuk penghitungan PBB(3+6) = Rp. 665.500.000,-

PBB yang terutang = 0.3% x Rp.665.500.000,- = Rp. 1.996.500,-

d. PD PBB P2 objek Perikanan

1) Usaha Bidang Perikanan Darat

PT ABC yang bergerak pada suatu usaha bidang Perikanan Darat(Tambak Ikan Bandeng) di Kabupaten Situbondo yang data bumi dan bangunannya sebagai berikut:

A. Data Luas dan Kelas Tanah :

a. Luas Areal Tanah Pembudidayaan ikan:

Tanah Tambak 100 ha, kelas A40 (Rp 3.500,- / m2)

Standar Biaya Investasi = Rp 5.300.000,- / ha.

b. Luas Areal Tanah Emplasemen:

Areal Kamar pendingin = 500 m2, klas A37(Rp10.000,- / m2)

Areal untuk Gudang = 500 m2, klas A37

Areal Kantor = 200 m2, klas A37

Areal Perumahan = 5.000 m2, klas A35(Rp20.000,- /m2)

Jalan diperkeras = 8.000 m2, klas A39(Rp 5.000,- / m2)

B. Data Luas dan Kelas Bangunan :

- Bangunan Kmr Pendingin = 400 m2, Klas A6(Rp.505.000,- / m2)

- Bangunan Gudang = 400 m2, Klas A9(Rp.310.000,- / m2)

- Bangunan Kantor = 150 m2, Klas A8(Rp.365.000,- / m2)

- Bangunan Perumahan = 2.000 m2, Klas A7(Rp.429.000,- / m2)

- Jalan diperkeras = 6.000 m2, Klas A11(Rp.225.000,- / m2)

Apabila Pemerintah Daerah Situbondo melalui Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2%(nol koma dua persen) dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,- Berapa besarnya PBB atas Objek Pajak Pembudidayaan Ikan Bandeng yang dilakukan PT ABC tersebut?

Jawab:

A. Penghitungan NJOP Bumi :

a. Areal Tanah Pembudidayaan ikan

Tambak = 100 X 10.000 X Rp 3.500,-= Rp 3.500.000.000,-

SBI = 100 X Rp 5.300.000,- = Rp 530.000.000,- +

Jumlah nilai areal tanah budidaya ikan = Rp.4.030.000.000,-

b. Areal Tanah Emplasemen :

- Areal Kamar Pendingin = 500 X Rp 10.000,- = Rp 5.000.000,-

- Areal Gudang = 500 X Rp 10.000,-= Rp 5.000.000,-

- Areal Kantor = 200 X Rp 10.000,-= Rp 2.000.000,-

- Areal Perumahan =5.000 X Rp 20.000,-= Rp 100.000.000,-

- Jalan diperkeras =8.000 X Rp 5.000,-= Rp 40.000.000,-+

Jumlah Nilai tanah emplasemen = Rp. 152.000.000,-

Jumlah Total NJOP Bumi (a + b) =Rp.4.182.000.000,-

B. Penghitungan NJOP Bangunan :

- Bangunan Kmr Pendngn = 400 X Rp 505.000,-= Rp 202.000.000,-

- Bangunan Gudang = 400 X Rp 310.000.-= Rp 124.000.000,-

- Bangunan Kantor = 150 X Rp 365.000,-= Rp 54.750.000,-

- Bangunan Perumahan =2.000 X Rp 429.000,-= Rp 858.000.000,-

- Jalan diperkeras =6.000X Rp 225.000,- = Rp1.350.000.000,-+

Total NJOP Bangunan = Rp2.588.750.000,- 

Perhitungan PBB P2 terutang  usaha Perikanan Darat  sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = Rp.4.182.000.000,-

2. NJOP Bangunan = Rp.2.588.750.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.2.576.750.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.6.758.750.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.6.758.750.000,- =Rp. 13.516.000,-

2) Usaha Bidang Perikanan Laut

PT. DEF mendapatkan hak pengelolaan dari Pemerintah Daerah Kabupaten Banyuwangi untuk melakukan penangkapan ikan laut dengan data bumi dan bangunan sebagai berikut :

A. Data Luas dan Kelas Bumi :

a. Luas Areal Penangkapan ikan laut = 10 ha (batas titik koordinat laut)

Luas Perairan Pelabuhan khusus = 5 ha, klas A37 (Korelasi garis kesamping Rp 140 / m2)

b. Luas Areal Tanah Emplasemen :

Areal Kamar Pendingin = 800 m2, Klas A37 (Rp 10.000,-/m2)

Areal Gudang = 600 m2, Klas A37

Areal Perkantoran = 300 m2, Klas A37

Areal Laboratorium = 150 m2, Klas A37

Areal Dermaga =2.000 m2, Klas A37

B. Data Luas dan Kelas Bangunan :

- Bangunan Kamar pendingin = 600 m2, Klas A6 (Rp 505.000- /m2)

- Bangunan Gudang = 500 m2, Klas A9 (Rp 310.000,- /m2)

- Bangunan Kantor = 200 m2, Klas A8 (Rp 368.000,- /m2)

- Bangunan Laboratorium = 150 m2, Klas A6

- Bangunan Dermaga =2.000 m2, Klas A6

Hasil Bersih setahun per Ha sebelum tahun pajak berjalan Rp 150.000.000,-

Angka Kapitalisasi 10 %.

Apabila Pemerintah Daerah Kabupaten Banyuwangi melalui Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB perdesaan dan Perkotaan sebebesar 0,2% dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,-

Berapa besarnya PBB yang harus dibayar oleh PT DEF atas usaha penangkapan ikan tersebut ?

Jawab:

A. Penghitungan NJOP Bumi :

a. Areal Penangkapan Ikan

Areal Penangkapan Ikan=10 x Rp 100.000.000,- = Rp.1.000.000.000,-

Areal Pelabuhan Laut = 5 x 10.000 X Rp 140,- = Rp. 7.000.000,-+

Jumlah Areal penangkapan ikan = Rp.1.007.000.000,-

b. Areal Emplasemen :

- Areal Kmr Pendingin = 600 X Rp 10.000,- = Rp 6.000.000,-

- Areal Gudang = 400 X Rp 10.000,- = Rp 4.000.000,-

- Areal Perkantoran = 350 X Rp 10.000,- = Rp 3.500.000,-

- Areal Laboratorium = 150 X Rp 10.000,- = Rp 1.500.000,-

- Areal Dermaga =1.500 X Rp 10.000,- = Rp 15.000.000,- +

Jumlah Areal Enplasemen = Rp. 30.000.000,-

Total NJOP Bumi(a+b) =Rp 1.037.000.000,-

B. Penghitungan NJOP Bangunan :

- Kamar Pendingin = 600 X Rp 505.000,- = Rp 303.000.000,-

- Gudang = 400 X Rp 310.000,- = Rp 124.000.000,-

- Kantor = 200 X Rp 365.000,- = Rp 73.000.000,-

- Laboratorium = 100 X Rp 505.000,- = Rp 50.500.000,-

- Dermaga = 1.000 X Rp 505.000,- = Rp 505.000.000,-

Total NJOP Bangunan =Rp 1.616.750.000,-

Perhitungan PBB P2 terutang usaha perikanan laut sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = Rp 1.037.000.000,-

2. NJOP Bangunan = Rp 1.616.750.000,-

3. NJOPTKP Bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.604.750.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.641.750.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.2.641.750.000,- =Rp. 5.283.500,-

»»  readmore...