BPHTB sebagai Pajak Daerah

A. Pengertian Umum Pajak Daerah BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(BPHTB) juga dilimpahkan pemungutannya dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah sehingga dinamakan Pajak Daerah, sebagaimana diatur dalam pasal 85 sampai dengan pasal 93 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah.

Pelaksanaan pelimpahan BPHTB menjadi Pajak Daerah lebih cepat dibandingkan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan, dimana peraturan tentang tahapan persiapan pengalihan dilakukan oleh Menteri Keuangan bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam waktu paling lama 1(satu) tahun sejak berlakunya UU No.28 Tahun 2009 tanggal 1 Januari 2010. Sejak tanggal 1 Januari 2011 pemungutan BPHTB  sudah dilakukan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota. Pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara(APBN) tahun 2011 penerimaan pajak dari BPHTB sudah tidak tercantum lagi, tetapi pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah Kabupaten/Kota(APBD) pada tahun 2011 dari sektor Pajak Daerah menjadi bertambah.
Namun demikian pelaksanaan pemungutan BPHTB yang sudah berjalan sejak 1 Januari 2011 lalu, masih banyak kendala-kendala yang dihadapi oleh pemerintah daerah, karena ada beberapa daerah yang tidak siap memungut BPHTB yang disebabkan belum adanya perangkat Peraturan Daerah yang mendukung, sehingga BPHTB tidak bisa dipungut, hal ini menjadi hambatan bagi para pengembang properti dalam melakaukan transaksi demikian juga bagi orang pribadi dan badan lainnya. Disamping itu juga ada kendala SDM yang menangani BPHTB juga kurang mencukupi dari jumlah maupun kompetensinya.

Ketentuan mengenai pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diatur dalam UU No.21 Th 1997 tentang BPHTB sebagaimana telah diubah dengan UU No.20 Th 2000, apabila dibandingkan dengan ketentuan yang diatur dalam UU No 28 Tahun 2009 tentang PDRD, terdapat beberapa persamaan dan perbedaan yang patut dicermati agar dapat diterapkan secara adil.

B. Persamaan dan Perbedaan pengenaan BPHTB berdasarkan UU PDRD dengan UU BPHTB

Persamaan

Beberapa persamaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai hal-hal sebagai berikut:

1. Objek dan Subjek  BPHTB

2. Jenis perolehan hak yang dikenakan BPHTB

3. Jenis hak atas tanah yang terutang BPHTB

4. Objek yang tidak dikenakan BPHTB

5. Dasar Pengenaan BPHTB dan Jenis Nilai Perolehan Objek Pajak

6. Tata cara penghitungan BPHTB

7. Saat terutangnya BPHTB, kecuali hibah wasiat

8. Ketentuan dan sanksi bagi para pejabat yang berwenang

Perbedaan

Beberapa perbedaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai ha-hal sebagai berikut:

1. Tarif BPHTB

Tarif Bea Perolehan Haka atas Tanah dan Bangunan setelah menjadi Pajak Daerah ditetapkan paling tinggi sebesar 5%(lima persen) dengan Peraturan Daerah. Penetapan tarif BPHTB sebagai Pajak Daerah sebagaimana dimaksud UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD mengandung beberapa pengertian sebagai berikut :

a. Tarif pajak menjadi lebih fleksibel, karena dapat berubah setiap periode tertentu, tergantung kebijakan yang diambil oleh Pemerintah Daerah kabuapaten/kota bersangkutan.

b. Memungkinkan terjadi perbedaan penetapan besarnya tarif pajak antara beberapa kabupaten/kota, sehingga hal tersebut dapat menimbulkan kesenjangan di kalangan masyarakat, karena satu daerah kabupaten/kota menetapkan tarif pajak minimal sedangkan kabupaten/kota lain menetapkan tarif pajak maksimal atau bahkan ada daerah tertentu menerapkan tarif BPHTB secara progresif dengan interval antara 0% s.d 5%, karena undang-undang hanya memberi batasan tarif maksimal sebesar 5%.

c. Penerapan tarif pengenaan BPHTB dari pajak yang seharusnya terutang untuk jenis perolehan hak karena waris dan hibah wasiat serta hak pengelolaan yang sebelumnya ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 111 dan 112 Tahun 2000 sebesar 0% dan 50%, akan terjadi perbedaan penerapan besarnya prosentase oleh masing-masing daerah kabupaten/kota, bahkan sangat mungkin tidak diatur lagi dalam Peraturan Daerah, karena sebagaimana diatur dalam pasal 180 bagian 6 UU No,28 tahun 2009 tentang PDRD bahwa UU No 21 Tahun 1997 yang diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB pada tanggal 1 Januari 2011 tidak berlaku lagi, sehingga segala peraturan pelaksanaan undang-undang tersebut juga tidak berlaku.

Jika tarif pengenaan BPHTB dari jenis perolehan hak karena waris-hibah wasiat dan hak pengelolaan tidak diatur secara khusus sebagaimana sebelumnya, maka besarnya pajak BPHTB yang harus dibayar oleh orang pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak karena waris, hibah wasiat dan hak pengelolaan akan menjadi lebih besar.

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Berdasarkan pasal 87 ayat (4) dan (5) UU No.28 tahun 2009 disebutkan bahwa besarnya NPOPTKP Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling rendah Rp.60.000.000,-(enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih ada hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp.300.000.000,-(tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Perbedaan mendasar NPOPTKP menurut UU ini dengan NPOPTKP menurut UU BPHTB, adalah :

a. NPOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 diberikan kepada setiap Wajib Pajak, artinya; apabila seorang wajib pajak pada saat yang sama memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan lebih dari satu objek, maka NPOPTKP hanya diberikan satu kali, tetapi hal itu dapat disalahgunakan oleh wajib pajak agar NPOPTKPnya dapat diberikan pada setiap transaksi perolehan dengan membedakan tanggal dan bulan saat perolehan haknya, sehingga wajib pajak dapat memperoleh pengurang NPOPTKP pada setiap perolehan hak, karena undang-undang tidak memberi batasan waktu, apakah wajib pajak yang memperoleh NPOPTKP tersebut memperoleh hak dalam tanggal yang sama/bulan yang sama /tahun yang sama, disisi lain saat terutangnya BPHTB adalah sejak ditandatangani akta autentik perolehan hak tersebut. Untuk menghindari permasalahan tersebut Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah yang akan dibuat harus memberi kepastian hukum terhadap penetapan besarnya NPOPTKP, agar tidak terjadi multitafsir dikemudian hari.

Sedangkan menurut UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 yang mengatur tentang NPOPTKP juga tidak ada penjelasan yang memberi kepastian hukum, sehingga terjadi intepretasi yang berbeda pada setiap Kantor Palayanan Pajak dalam memberikan NPOPTKP, ada KPP yang memberikan NPOPTKP hanya satu kali pada setiap wajib pajak walaupun memperoleh hak lebih dari satu objek pajak, tetapi juga ada yang memberikan NPOPTKP pada setiap terjadi transaksi.

b. Besarnya NOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas minimal, hal ini dapat berimplikasi besarnya pajak BPHTB menjadi Nihil, terutama untuk daerah-daerah tertentu yang harga pasar propertinya rendah. Disatu sisi penerapan NPOPTKP ini apabila dilihat dari aspek sosial memberi keringanan kepada wajib pajak, tetapi jika dilihat dari aspek pajak sebagai sumber penerimaan pendapatan daerah tidak akan tercapai. Apalagi kebanyakan wajib pajak dalam pembayaran BPHTB selalu menggunakan NJOP PBB sebagai dasar transaksi, bukan dengan harga yang sebenarnya.

Berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000, dimana NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas maksimal. 

3. Saat terutangnya BPHTB untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan karena hibah wasiat
Untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan yang disebabkan karena hibah wasiat saat terutangnya BPHTB adalah saat ditandatangani akta hibah wasiat.
Hal ini berbeda dengan ketentuan dalam UU BPHTB sebagai Pajak Pusat, dimana saat terutangnya BPHTB adalah saat didaftarkan tanah tersebut kepada Badan Pertanahan Nasional, karena hibah wasiat berlaku setelah pemberi hibah meninggal dunia.

4. Bagi hasil penerimaan BPHTB

Hasil penerimaan BPHTB, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 merupakan pajak daerah kabupaten/kota, maka 100%(seratus persen) sebagai sumber pendapatan daerah kabupaten/kota.

Ketentuan tersebut berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan peraturan pelaksanaannya, bahwa hasil penerimaan BPHTB dibagi untuk Pemerintah Pusat, Pemerintah Propinsi, dan Pemerintah Kabupaten/Kota.

5. Peraturan Pelaksanaan BPHTB

Segala bentuk peraturan pelaksanaan tentang BPHTB yang berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan yang sebelumnya diatur oleh Menteri Keuangan dan Direktorat Jenderal Pajak menjadi tidak berlaku lagi, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan diatur oleh Kepala Daerah Kabupaten/Kota, sehingga terjadi ketidak seragaman antara daerah satu dangan daerah lain, karena hal tersebut sesuai dengan kebijakan Pemerintah Daerah setempat. 

C. Contoh Penghitungan Pajak Daerah BPHTB

1. BPHTB karena Jual Beli

Tuan Imron membeli tanah dan bangunan bersertifikat HGB dengan LT/LB : 200m2/250m2 dengan nilai transaksi Rp.500.000.000,-, Terhadap objek tersebut telah diterbitkan SPPT PBB tahun 2011 dengan NJOP Rp. 475.000.000,-, Terhadap transaksi tersebut pada tanggal 3 Maret 2011 dibuat akta jual beli oleh PPAT. Apabila Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 0, 4% dan NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Tuan Imron pada tahun 2011?

Karena nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP PBB, maka yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang:

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp.500.000.000,-

- NPOPTKP =Rp. 60.000.000,- -

- NPOP Kena Pajak =Rp.440.000.000,-

BPHTB terutang = 4% x Rp. 440.000.000,- = Rp. 17.600.000,-

2. BPHTB karena Waris

Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai sebesar Rp. 300.000.000,-Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-

Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 4% dan NPOPTKP karena waris dan hibah wasiat ditetapkan Rp.300.000.000,- dan tidak ada ketentuan yang mengatur tentang tarif pengenaan terhadap jenis peralihan karena waris dan hibah wasiat. Berapakah BPHTB yang harus dibayar?

Karena NJOP PBB lebih besar dari nilai pasar, maka nilai yang digunakan untuk perhitungan BPHTB adalah Rp. 325.000.000,-

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang sebagai berikut :

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp. 325.000.000,-

- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak =Rp. 300.000.000,- -

- Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak =Rp. 25.000.000,-

- BPHTB yang terutang= 4% x Rp. 25.000.000,- = Rp. 1.000.000,-

BPHTB yang harus dibayar ahli waris = Rp. 1.000.000,-