Ketentuan Pengenaan PPh Final atas Penghasilan dari Usaha Real Estate

Dasar Hukum
1. Pasal 4 ayat(2) bagian d Undang Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
5. Direktorat Jenderal Pajak, Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ/2010 tentang Tata cara Penelitian Surat Setoran atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
6. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pengertian Real Estate
Real estate didefinisikan sebagai tanah dan bangunan atau buatan manausia lainnya yang melekat pada tanah, ia merupakan bentuk fisik dan berwujud yang dapat dilihat dan disentuh, bersama-sama dengan tambahan lain yang terdapat pada, diatas atau di bawah tanah atau di bawah permukaan bumi. Real estate dan properti mempunyai maksud yang sama, hanya saja kata properti lebih populer di Indonesia yang artinya bentuk bangunan, sedangkan real estate lebih dikenal suatu kawasan perumahan.
Perkembangan daerah perkotaan ditandai dengan banyaknya pembangunan real estate oleh para pengembang/developer sebagai barang yang diperdagangkan. Real estate yang dibangun oleh para developer biasanya dalam bentuk hunian, seperti: kawasan perumahan, town house dan apartemen/kondominium; tempat usaha, seperti: ruko atau rukan, kawasan industry dan pergudangan, dan kompleks perkantoran. Usaha Real Estate sangat menguntungkan, karena faktor permintaan yang sangat tinggi, baik yang membeli properti untuk tujuan investasi maupun untuk digunakan sendiri. Margin keuntungan yang tinggi dari bisnis real estate tersebut diperoleh dari selisih harga beli tanah mentah yang belum dimatangkan dengan harga jual tanah dan bangunan yang sudah dilengkapi dengan berbagai fasilitas infrastruktur dan lingkungan yang memadai.
Penghasilan yang diterima atau diperoleh oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan(Wajib Pajak real estate) dikenakan Pajak Penghasilan bersifat final dengan dasar hukum pasal 4 ayat (2) bagian d Undang-Undang Nomor 36 Tahun 2008 tantang perubahan keempat Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan jo Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan jo. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Yang dimaksud Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan(WP Real Estate) adalah wajib pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan, termasuk pengembang kawasan perumahan, pertokoan, pergudangan, industri, kondominium, apartemen, rumah susun dan gedung perkantoran

Subjek dan Objek PPh Final Usaha Real Estate
1. Subjek PPh Final Usaha Real Estate
Yang menjadi Subjek Pajak PPh Final Usaha Real Estate adalah orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan(Wajib Pajak Real Estate) atau mempunyai usaha pokok melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
2. Objek PPh Final Usaha Real Estate
Yang menjadi Objek Pajak PPh Final Usaha Real Estate adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak Real Estate dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan.

Tarif, Dasar Penghitungan, dan Saat Terhutang PPh Final Usaha Real Estate.
1. Tarif PPh Final Usaha Real Estate
Tarif Pajak Penghasilan atas Usaha Real Estate atau Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditetapkan berdasarkan pasal 4 ayat (1) PP No.71 Th 2008, yang besarnya tarif pajak dibedakan atas 2 macam sesuai dengan jenis rumah yang dialihkan, yaitu:
a. Sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
b. Sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana.
Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/MC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Batasan Rumah Sederhana, Rumah Sangat Sederhana, Rumah Susun Sederhana diatur dalam pasal 2 Peraturan Menteri Keuangan Nomor 80/PMK.3/2008, sebagai berikut:
1). Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang perolehannya, secara tunai ataupun dibiayai melalui fasilitas kredit bersubsidi maupun tidak bersubsidi, atau melalui pembiayaan berdasarkan prinsip syariah, yang memenuhi ketentuan:
a). harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah); dan
b). merupakan rumah pertama yang dimiliki, digunakan sendiri sebagai tempat tinggal dan tidak dipindahtangankan dalam jangka waktu 5 (lima) tahun sejak dimiliki.
2). Termasuk Rumah Sederhana dan Rumah Sangat Sederhana yang dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sebagaimana dimaksud pada ayat (1) adalah Rumah Sederhana Sehat (Rs Sehat/RSH) dan Rumah Inti Tumbuh (RIT) yang diserahkan kepada Bank dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah yang memenuhi ketentuan:
a). harga jual tidak melebihi Rp 55.000.000,- (lima puluh lima juta rupiah);
b). dibeli oleh bank dengan tujuan untuk dijual kembali kepada masyarakat yang berpenghasilan rendah dalam rangka pembiayaan berdasarkan prinsip syariah; dan
c). rumah tersebut harus dijual kembali kepada masyarakat berpenghasilan rendah dalam jangka waktu 6 (enam) bulan sejak dibeli.
2. Dasar Penghitungan PPh Final Usaha Real Estate
Dasar Penghitungan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari Usaha Real Estate adalah jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Nilai pengalihan hak sebagaimana dimaksud adalah nilai yang tertinggi antara nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak dengan Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) PBB atas tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang
3. Saat Terutangnya PPh Final Usaha Real Estate
Saat terutang pajak atas penghasilan yang diperoleh atau diterima oleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan, baik dalam kegiatan usahanya maupun di luar kegiatan usahanya adalah pada saat ditandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan oleh pejabat yang berwenang.

Pejabat yang berwenang
Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana diatur dalam pasal 2 ayat (4) PP No.48 Th 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan PP No.71 Th.2008 adalah :
1. Notaris;
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT);
3. Camat;
4. Pejabat Lelang; atau
5. Pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku



Rumus Penghitungan PPh Final Usaha Real Estate .
Rumus Penghitungan Pajak Penghasilan Final atas penghasilan dari Usaha Real Estate sebagai berikut:
Pajak Terutang = Tarif Pajak x DPP
Pajak Terutang = 5% atau 1% x jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Tata Cara Pembayaran PPh Final Usaha Real Estate
Terhadap Wajib Pajak Usaha Real Estate terdapat beberapa ketentuan yang harus diperhatikan dalam rangka pemenuhan kewajiban perpajakan sebagaimana diatur dalam Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yaitu;
1. Pembayaran PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan;
a. paling lama 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran, dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran;
b. sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang, dalam hal jumlah seluruh pembayaran secara angsuran tersebut kurang dari jumlah bruto nilai pengalihan hak.
2. Dalam hal pembayaran atau angsuran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan sebelum 1 Januari 2009 dan penjualan atas pengalihan tersebut belum diakui sebagai penghasilan Wajib Pajak yang melakukan pengalihan tersebut sampai dengan 31 Desember 2008, maka PPh Final atas pembayaran atau angsuran tersebut harus dibayar sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditandatangani oleh pejabat yang berwenang.
3. Dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan di cabang maka pembayaran PPh dan penyampaian SPT Masa PPh Pasal 4 ayat (2) atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut dapat dilakukan oleh cabang. Namun seluruh pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan dicabang harus dikonsolidasi oleh pusat dan dilaporkan dalam SPT Tahunan PPh.
4. Dalam hal terdapat dua atau lebih Wajib Pajak bekerja sama membentuk Kerja Sama Operasi (KSO)/Joint Operation (JO) melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan maka PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dibayar oleh masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.
5. Dalam hal PPh Final sebagaimana dimaksud dalam angka 4 di atas telah dibayar dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) atas nama KSO atau salah satu anggota KSO maka SSP tersebut dipindahbukukan ke masing-masing anggota KSO sesuai dengan bagian penghasilan yang diterima masing-masing anggota KSO.

Ketentuan Khusus tentang PPh Final Usaha Real Estate
Terhadap Wajib Pajak Badan, termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sesuai dengan Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan berlaku ketetuan sebagai berikut;
1. Atas kerugian dari usaha pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang masih tersisa sampai dengan tahun pajak 2008 hanya dapat dikompensasikan sampai dengan Tahun Pajak 2008;
2. Sejak Masa Januari 2009 tidak diwajibkan melakukan pembayaran angsuran Pajak Penghasilan sebagaimana dimaksud pasal 25 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaiman telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 36 Tahun 2008 terkait dengan penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
3. Pelaksanaan aturan peralihan Pasal II Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 dijabarkan dalam Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor PER-28/PJ/2009 tentang Pelaksanaan Ketentuan Peralihan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang penegasannya sebagai berikut :
a. Wajib Pajak badan, termasuk koperasi, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, yang:
1). melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebelum tanggal 1 Januari 2009 dan atas pengalihan hak tersebut belum dibuatkan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang oleh pejabat yang berwenang; dan
2). penghasilan atas pengalihan hak sebagaimana dimaksud pada angka 1) telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi,
pengenaan pajaknya dihitung berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 79 Tahun 1999 tentang Perubahan Kedua atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan, yaitu :
• Dalam pasal 6 yang berbunyi:….. bagi Wajib Pajak badan termasuk koperasi yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pengenaan Pajak Penghasilannya berdasarkan ketentuan umum pasal 16 ayat (1) dan pasal 17 Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagaimana telah diubah terakhir dengan Undang-undang Nomor 10 Tahun 1994."
• Dalam pasal 8 ayat (1) yang berbunyi: Bagi Wajib Pajak orang pribadi, yayasan atau organisasi yang sejenis, yang usaha pokoknya melakukan transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final.
b. Atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang memenuhi ketentuan huruf a di atas, tidak dikenai Pajak Penghasilan berdasarkan ketentuan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Perubahan Ketiga atas Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan yang dibuktikan dengan Surat Keterangan Bebas Pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat Final dengan syarat-syarat sebagai berikut:
1). Permohonan untuk memperoleh surat keterangan bebas pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat final diajukan secara tertulis oleh Wajib Pajak badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ke Kantor Pelayanan Pajak tempat Wajib Pajak badan yang bersangkutan terdaftar dengan format yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak.
2). Permohonan untuk memperoleh Surat Keterangan Bebas Pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat final harus dilampiri dengan daftar tanah dan/atau bangunan yang penghasilan atas pengalihannya telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan sesuai format yang ditetapkan yang diisi dengan lengkap meliputi nama dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) pembeli tanah dan/atau bangunan.
Sehubungan dengan nama dan NPWP pembeli yang tercantum dalam SKB, ditegaskan bahwa :
- NPWP pembeli wajib dicantumkan dalam permohonan SKB, kecuali berdasarkan ketentuan perpajakan pembeli tersebut tidak wajib memiliki NPWP;
- nama pembeli yang tercantum dalam permohonan SKB adalah pembeli yang tercantum dalam Perjanjian Perikatan Jual Beli (PPJB);
- dalam hal terjadi perubahan PPJB sehingga WP Badan real estat menerima atau memperoleh penghasilan dari perubahan PPJB tersebut, maka SKB hanya dapat diterbitkan apabila WP Badan real estat dapat membuktikan bahwa penghasilan dari perubahan PPJB tersebut telah dilaporkan dalam Surat Pemberitahuan Tahunan Pajak Penghasilan tahun pajak yang bersangkutan dan Pajak Penghasilan atas penghasilan tersebut telah dilunasi.
3). Dalam hal ditemukan data atau keterangan lain yang menunjukkan ketidakbenaran data yang disampaikan oleh Wajib Pajak, Surat Keterangan Bebas Pembayaran Pajak Penghasilan yang bersifat Final yang telah diterbitkan dinyatakan tidak berlaku dan Pajak Penghasilan ditagih kembali berikut sanksi sesuai dengan ketentuan Undang-Undang Nomor 6 Tahun 1983 tentang Ketentuan Umum dan Tata Cara Perpajakan sebagaimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-Undang Nomor 16 Tahun 2009.

Contoh Kasus Penghitungan PPh Final Usaha Real Estate
1. PT. ABC Real Estate membangun town house sebanyak 20 buah rumah dengan luas masing-masing 150 m2/250m2 dengan harga jual Rp.1.500.000.000,- per-unit. Pada bulan Juni 2010 terjual 5 unit, dan pada tanggal 5 Juni 2010 dibuat akta jual beli antara konsumen dengan PT ABC Real Estat. Berdasarkan data Kantor Pajak besarnya NJOP PBB tahun 2010 masing-masing unit Rp. 1.300.000.000,- Berapakah PPh Final terutang PT ABC Real Estat atas penjualan town house tersebut?
Jawab:
Nilai Bruto yang digunakan untuk menghitung PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah sebesar Rp.1.500.000.000,-, karena nilai tersebut lebih tinggi daripada NJOP PBB tahun 2010
Nilai Bruto 5 unit x Rp.1.500.000.000,- =Rp.7.500.000.000,-
PPh Final terutang= 5% x Rp.7.500.000.000,- =Rp. 375.000.000,-
Jadi PPh Final yang harus disetor sebesar Rp.375.000.000,-

2. PT.ABC Real Estate selain membangun town hause juga membangun Rumah Sederhana(RS) sejumlah 50 unit dengan LT/LB:72m2/36m2 dengan harga Rp.50.000.000,- perunit, dan Rumah Sangat Sederhana(RSS) 50 unit dengan LT/LB:62m2/21m2 dengan harga Rp.40.000.000,-. NJOP PBB tahun 2010 untuk type 36 sebesar Rp.48.000.000,- dan untuk type 21 sebesar Rp.36.000.000,-. Dan pada bulan Mei 2010 telah terjual 10 unit type 36 dan 15 unit type 21, akad kredit dilakukan pada tanggal 20 Mei 2010. Berapakah PPh Final terutang yang harus dibayar PT.ABC Real Estate?
Jawab:
Jumlah Nilai Bruto RS/type 36 = 10 unit x Rp.50.000.000,- = Rp. 500.000.000,-
Jumlah Nilai Bruto RSS/type 21 = 15 unit x Rp.40.000.000,- = Rp. 600.000.000,-+
Jumlah Total Nilai Bruto Rp.1.100.000.000,-
PPh Final terutang = 1% x Rp. 1.100.000.000,- = Rp. 11.000.000,-

3. PT. Apartemen Residence, pada tanggal 28 Desember 2008 telah menjual 10 unit apartemen dengan Perjanjian Perikatan Jual Beli, dengan jumlah pembayaran Rp.5.000.000.000,- dan terhadap pengalihan tersebut sampai dengan tanggal 31 Desember 2008 belum dibuatkan akta jual beli dihadapan Notaris/PPAT, tetapi atas pembayaran tersebut telah dilaporkan dalam SPT tahun 2008 dan telah dibayar lunas pajak penghasilannya oleh PT. Apartemen Residence. Kemudian pada tanggal 10 Maret 2010 dibuat akta jual beli antara PT Apartemen Residence dengan Tuan Abduh. Bagaimanakah pengenaan PPh dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan tersebut?
Jawab:
a. Karena transaksi terjadi sebelum 1 Januari 2009, maka terhadap PT Apartemen Residence tidak terutang PPh Final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, dan harus mengajukan secara tertulis untuk diterbitkan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan Final kepada Kantor Pelayanan tempat PT Apertemen Residen terdaftar sebagai Wajib Pajak.
b. Permohonan Surat Keterangan Bebas PPh Final tersebut harus dilampiri daftar unit apartemen dan nama pembelinya yang pembayarannya telah dilaporkan dalam SPT tahun 2008 dan NPWP pembeli wajib dicantumkan dalam daftar tersebut.

»»  readmore...

Ketentuan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Dasar Hukum
1. Pasal 4 ayat(2) bagian d Undang Undang Nomor 36 Tahun 2008 tentang Perubahan keempat atas Undang-Undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan;
2. Peraturan Pemerintah Nomor 48 Tahun 1994 sebagaimana telah diubah terakhir dengan Peraturan Pemerintah Nomor 71 Tahun 2008 tentang Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
3. Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 tentang Perubahan Kedua atas Keputusan Menteri Keuangan Nomor 635/KMK.04/1994 tentang Pelaksanaan Pembayaran Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
4. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
5. Direktorat Jenderal Pajak, Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor Per-26/PJ/2010 tentang Tata cara Penelitian Surat Setoran atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan;
6. Surat Edaran Direktur Jenderal Pajak Nomor. SE-80/PJ/2009 tentang Pelaksanaan PPh yang bersifat final atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang diterima atau diperoleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
7. Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor:PER-35/PJ/2008 tentang Kewajiban Pemilikan NPWP dalam rangka pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan

Subjek dan Objek Pajak
1. Subjek Pajak
Subjek Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah:
a. Orang pribadi atau badan (termasuk yayasan dan organisasi yang sejenis) yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan;
b. Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai barang dagangan(Wajib Pajak Real Estate) atau mempunyai usaha pokok melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
c. Bendaharawan Pemerintah atau pejabat yang melakukan pembayaran atau menyetujui tukar – menukar hak atas tanah dan/atau bangunan.

2. Objek Pajak
Yang menjadi objek Pajak Penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diluar kegiatan usaha pokoknya. Bentuk pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan sebagaimana dimaksud adalah:
a. penjualan;
b. tukar menukar termasuk ruislag;
c. perjanjian pemindahan hak;
d. pelepasan hak;
e. penyerahan hak;
f. lelang;
g. hibah;
h. cara lain yang disepakati pihak lain selain Pemerintah;
i. penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus;
Contohnya: penjualan atau pelepasan hak tanah kepada pemerintah untuk membangun rumah sakit umum, kampus/universitas.
Yang dimaksud pengalihan hak dalam pengertian ini adalah berpindahnya kepemilikan hak atas tanah dan/atau bangunan dari orang pribadi atau badan kepada pihak lain dengan kompensasi tertentu(barang atau uang) yang dapat menambah kemampuan ekonomis Wajib Pajak bersangkutan.

Pengecualian Pembayaran atau Pemungutan PPh Final PHATB
Pada dasarnya semua penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan merupakan Objek Pajak Penghasilan, tetapi untuk memberikan rasa keadilan masyarakat, ada yang dikecualikan dari kewajiban pembayaran atau pemungutan pajak penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan, yaitu ;
1. Orang pribadi yang mempunyai penghasilan dibawah Penghasilan Tidak Kena Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan jumlah bruto pengalihannya kurang dari Rp.60.000.000,00(enam puluh juta rupiah) dan bukan jumlah yang dipecah-pecah;
Terhadap pengecualian tersebut diberikan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pelayanan Pajak
Wajib Pajak dalam mengajukan permohonan untuk mendapatkan Surat Keterangan Bebas Pajak ini harus melampirkan:
a. Surat Pernyataan Berpenghasilan di bawah PTKP dan Jumlah Bruto pengalihan Hak Atas Tanah dan/atau Bangunan kurang dari Rp.60.000.000,-(enam puluh juta rupiah);
b. Foto copy Kartu Keluarga; dan
c. Foto copy SPPT PBB tahun bersangkutan.
2. Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui; penjualan, tukar-menukar termasuk ruilslag, pelepasan hak, penyerahan hak, atau cara lain kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, yaitu pembebasan tanah oleh pemerintah untuk proyek-proyek jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara, fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana lainnya, dan fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia.
Lokasi pembangunan sarana kepentingan umum tersebut memerlukan persyaratan khusus misalnya untuk pelabuhan laut diperlukan tanah tertentu untuk memenuhi persyaratan sebagai pelabuhan seperti kedalaman laut, arus laut, pendangkalan dan lain sebagainya.
Terhadap pengecualian ini diberikan secara langsung tanpa penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan
3. Orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha,pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk dalam pengertian hibah adalah wakaf;
Terhadap pengecualian ini diberikan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pelayanan Pajak
4. Badan yang melakukan pengaliham tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk dalam pengertian hibah adalah wakaf;
Terhadap pengecualian ini diberikan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pelayanan Pajak
Permohonan yang diajukan oleh orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah sebagaimana disebutkan dalam angka 3 dan 4 di atas, untuk mendapatkan Surat Keterangan Bebas Pajak harus dilampiri Surat Pernyataan Hibah.
5. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan, sebagaimana dimaksud dalam pasal 4 ayat (3) huruf b Undang-undang Nomor 7 Tahun 1983 tentang Pajak Penghasilan sebagimana telah beberapa kali diubah terakhir dengan Undang-undang No.36 Tahun 2008, bahwa warisan bukan objek Pajak Penghasilan.
Terhadap pengecualian ini diberikan penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan dengan mengajukan permohonan kepada Kantor Pelayanan Pajak
Permohonan yang diajukan oleh ahli waris yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena warisan untuk mendapatkan Surat Keterangan Bebas Pajak harus dilampiri Surat Pernyataan Pembagian Waris.
6. Pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dilakukan oleh orang pribadi atau badan yang tidak termasuk subjek pajak.
Terhadap pengecualian ini diberikan secara langsung tanpa penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan
Permohonan untuk memperoleh Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan diajukan secara tertulis oleh orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau oleh ahli waris yang memperoleh warisan ke Kantor Pelayanan Pajak(KPP) tempat orang pribadi atau badan atau ahli waris bersangkutan terdaftar atau bertempat tinggal dengan format sebagaimana diatur dalam pasal 4 ayat(1) & (2) Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009 tentang Tata Cara Pemberian Pengecualian dari Kewajiban Pembayaran atau Pemungutan Pajak Penghasilan atas Penghasilan dari Pengalihan Hak atas Tanah dan/atau Bangunan.

Para pejabat yang berwenang
Yang dimaksud pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan adalah :
1. Notaris;
2. Pejabat Pembuat Akta Tanah(PPAT);
3. Camat;
4. Pejabat Lelang; atau
5. Pejabat lain yang diberi wewenang sesuai dengan peraturan perundang-undangan yang berlaku.

Tarif, Dasar Penghitungan, dan Saat Terutang PPh Final PHATB.
1. Tarif PPh bersifat Final PHATB
Tarif Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan bersifat final terdiri dari dua macam tarif, yaitu:
a. Sebesar 5% (lima persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
b. Sebesar 1% (satu persen) dari jumlah bruto nilai pengalihan hak atas Rumah Sederhana dan Rumah Susun Sederhana yang dilakukan oleh Wajib Pajak yang usaha pokoknya melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Rumah Sederhana adalah Rumah Sederhana Sehat dan Rumah Inti Tumbuh yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
Rumah Susun Sederhana adalah bangunan bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang dipergunakan sebagai tempat hunian yang dilengkapi dengan KM/MC dan dapur baik bersatu dengan unit hunian maupun terpisah dengan penggunaan komunal termasuk Rumah Susun Sederhana Milik, yang mendapat fasilitas dibebaskan dari pengenaan Pajak Pertambahan Nilai sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
2. Dasar Penghitungan PPh Final PHATB
Dasar Penghitungan Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan bangunan adalah jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan. Nilai pengalihan hak yang menjadi dasar penghitungan pajak sebagaimana dimaksud adalah:
a. Nilai pengalihan hak berdasarkan Akta.
Nilai berdasarkan Akta Pengalihan Hak adalah nilai perolehan hak atas tanah dan/atau bangunan yang tercantum dalam akta autentik yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.
Nilai pengalihan hak tersebut harus dibandingkan dengan Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) untuk penghitungan Pajak Bumi dan Bangunan atas tanah dan/atau bangunan yang bersangkutan dalam tahun terjadinya pengalihan hak. Hasil perbandingan tersebut dilihat mana yang mempunyai nilai tertinggi, maka nilai tertinggi itulah yang digunakan sebagai Dasar Pengenaan Pajak. Ketentuan ini dimaksudkan untuk memperoleh nilai yang paling mendekati nilai yang sebenarnya.
Apabila tanah dan/atau bangunan tersebut belum terdaftar dalam basis data PBB, maka untuk memperoleh besarnya Nilai Jual Objek Pajak, orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan wajib meminta Surat Keterangan mengenai besarnya Nilai Jual Objek Pajak atas tanah dan/atau bangunan untuk tahun pajak yang bersangkutan kepada Kantor Pelayanan Pajak Pratama yang wilayah kerjanya meliputi lokasi tanah dan/atau bangunan tersebut berada.
b. Nilai pengalihan hak berdasarkan Keputusan Pejabat yang bersangkutan
Orang pribadi atau badan yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah, nilai pengalihan hak yang digunakan untuk menghitung besarnya Pajak Penghasilan bersifat Final yang terutang sebesar nilai yang tercantum dalam surat keputusan yang ditetapkan oleh pemerintah.
c. Nilai pengalihan hak berdasarkan Risalah Lelang
Untuk transaksi pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan karena lelang, nilai yang digunakan untuk menghitung besarnya Pajak Penghasilan bersifat Final yang terutang sebesar nilai pengalihan yang tercantum dalam risalah lelang.
3. Saat Terutangnya PPh Final PHATB
Saat terutang Pajak Penghasilan atas penghasilan yang diperoleh atau diterima oleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/ atau bangunan di luar kegiatan usaha pokoknya adalah saat akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.

Rumus Penghitungan PPh Final PHATB.
Rumus Penghitungan Pajak Penghasilan Final atas penghasilan dari pengalihan Hak atas tanah dan/atau bangunan sebagai berikut:
Pajak Terutang = Tarif Pajak x DPP
Pajak Terutang = 5% x jumlah bruto nilai pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

Pembayaran PPh Final PHATB
1. Tata Cara Pembayaran PPh Final PHATB
Tata Cara Pembayaran PPh atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara sebagai berikut :
a. Dibayar sendiri oleh wajib pajak
Wajib pajak orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui; penjualan, tukar-menukar, perjanjian pemindahan hak, pelepasan hak, penyerahan hak, lelang, hibah, atau cara lain yang disepakati dengan pihak lain selain pemerintah, wajib dibayar sendiri oleh orang pribadi atau badan yang bersangkutan dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP) pada bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro, sebelum akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang ditanda tangani oleh pejabat yang berwenang.
Dalam Surat Setoran Pajak (SSP) tersebut wajib dicantumkan nama, alamat, dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dari orang pribadi atau badan yang bersangkutan.
System pembayaran pajak penghasilannya dapat dilakukan dengan 2(dua) cara, sesuai dengan system pembayaran yang digunakan atau disepakati antara pihak yang menerima pembayaran dan pihak yang melakukan pembayaran, yaitu :
1) Pembayaran secara sekaligus,
Pembayaran secara sekaligus dilakukan apabila wajib pajak baik orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh pembayaran dari pengalihan hak atas tanah dan/bangunan yang dimiliki secara sekaligus, maka wajib pajak tersebut wajib membayar lunas Pajak Penghasilan yang terutang dengan menggunakan Surat Setoran Pajak(SSP) melalui Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro.
2) Pembayaran secara angsuran,
Dalam hal pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran, maka Pajak Penghasilan dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran angsuran termasuk uang muka, bunga, pungutan dan pembayaran tambahan lainnya yang dipenuhi oleh pembeli, sehubungan dengan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan tersebut.
Pembayaran Pajak Penghasilan dengan cara angsuran tersebut wajib dibayar oleh orang pribadi atau badan yang bersangkutan ke kas negara melalui Kantor Pos atau bank yang ditunjuk oleh Menteri Keuangan paling lama tanggal 15 bulan berikutnya setelah bulan diterimanya pembayaran.

b. Dipotong atau dipungut oleh bendaharawan atau pejabat yang berwenang.
Orang pribadi atau badan yang menerima atau memperoleh pengasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan melalui; penjualan, tukar menukar, pelepasan hak, penyerahan hak atau cara lain yang disepakati dengan pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang tidak memerlukan persyaratan khusus dipungut Pajak Penghasilan oleh bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar menukar . Bendaharawan atau pejabat yang memungut Pajak Penghasilan yang terutang tersebut wajib menyetorkan ke bank persepsi atau Kantor Pos dan Giro dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP), sebelum pembayaran kepada orang pribadi atau badan atau sebelum tukar menukar dilaksanakan. Dalam Surat Setoran Pajak (SSP) tersebut wajib dicantumkan nama, alamat, dan Nomor Pokok Wajib Pajak (NPWP) dari orang pribadi atau badan yang menerima pembayaran atau yang melakukan tukar menukar.

2. Penelitian SSP PPh Final PHATB sebagai bukti pembayaran
Dalam rangka pembuktian pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan ke Kas Negara, Wajib Pajak harus menyerahkan SSP atas PPh PHATB yang telah diteliti oleh Kantor Pelayanan Pajak kepada pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang, dengan menunjukkan asli SSP yang bersangkutan.
Untuk keperluan penelitian SSP tersebut Wajib Pajak yang melakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau kuasanya harus mengajukan formulir penelitian SSP ke Kantor Pelayanan Pajak yang wilayah kerjanya meliputi letak tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya dengan menggunakan formulir yang ditetapkan oleh Direktur Jenderal Pajak, yang dilampiri dengan:
a. SSP lembar-1 yang sudah tertera Nomor Transaksi Penerimaan Negara dan Nomor Transaksi Bank/Nomor Transaksi Pos/Nomor Penerimaan Potongan serta foto copynya;
b. Foto copy SPPT/STTS/Struk ATM bukti pembayaran PBB/bukti pembayaran PBB lainnya atas tanah dan/atau bangunan yang dialihkan haknya;
c. Fotocopy faktur/bukti penjualan atau bukti penerimaan uang dalam hal pengalihan hak atas tanah dan/bangunan dilakukan dengan cara penjualan;
d. Foto copy surat kuasa dan identitas yang diberi kuasa dalam hal pengajuan formulir penelitian SSP dikuasakan.
e. Apabila pembayaran atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan dilakukan dengan cara angsuran, maka SSP lembar-1 yang disampaikan untuk diteliti adalah semua SSP atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan yang dihitung berdasarkan jumlah setiap pembayaran angsuran dan pelunasan.
Terhadap hasil penelitian SSP PPh PHATB lembar-1 tersebut, Kantor Pelayanan Pajak harus melakukan hal-hal sebagai berikut:

• Jika Pajak Penghasilan telah dibayar ke kas Negara dan jumlahnya telah sesuai dengan ketentuan, maka SSP lembar -1 yang telah diteliti dan foto copynya telah dibubuhi cap harus disampaikan kepada Wajib Pajak;

• Dapat diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar apabila berdasarkan hasil pemeriksaan atau keterangan lain Pajak Penghasilan yang terutang tidak atau kurang bayar;

• Dapat diterbitkan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan apabila ditemukan data baru yang mengakibatkan penambahan jumlah pajak yang terutang setelah dilakukan tindakan pemeriksaan dalam rangka penerbitan Surat Ketetapan Pajak Kurang Bayar Tambahan; atau

• Dapat diterbitkan Surat Tagihan Pajak apabila Pajak Penghasilan yang terutang tidak atau kurang bayar, dari hasil penelitian terdapat kekurangan pembayaran Pajak Penghasilan sebagai akibat salah tulis dan/atau salah hitung, atau Wajib Pajak dikenai sanksi administrasi berupa denda dan/atau bunga.

f.  SSP yang digunakan untuk membayar PPh atas penghasilan dari pengalihan harta berupa tanah dan/atau bangunan, wajib dicantumkan NPWP yang dimiliki Wajib Pajak yang bersangkutan. Dikecualikan dari ketentuan ini apabila jumlah pajak yang dibayar oleh  Orang Pribadi kurang dari Rp 3.000.000,00 (tiga juta  rupiah).(pasal 3 ayat (10 dan (2) PER:35/PJ/2008)

Ketentuan Khusus dalam Pembayaran PPh Final PHATB

a. Untuk meningkatkan kepatuhan orang pribadi atau badan dalam memenuhi kewajiban pajaknya, maka pejabat yang berwenang hanya diperbolehkan untuk menandatangani akta, perjanjian, keputusan, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan tanah dan/atau bangunan tersebut, apabila kepadanya dibuktikan bahwa orang pribadi atau badan yang bersangkutan telah membayar sendiri Pajak Pengahsilan yang terutang. Pembuktikan dilakukan oleh orang pribadi atau badan tersebut dengan menyerahkan foto copy Surat Setoran Pajak serta dengan menunjukkan asli Surat Setoran Pajak dimaksud.
Ketentuan mengenai pembuktian tersebut tidak berlaku atas pengalihan hak atas tanah atau bangunan yang dikecualikan dari pembayaran atau pemungutan Pajak Penghasilan bersifat final sebagaimana dimaksud dalam pasal 5 PP No.71 Th 2008 tentang Perubahan PP No.48 Th.1994.
b. Pejabat yang berwenang menandatangani akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan atau risalah lelang, wajib menyampaikan laporan bulanan mengenai penerbitan akta, keputusan, perjanjian, kesepakatan, atau risalah lelang atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Kepala Kantor Pelayanan Pajak tempat pejabat yang berwenang terdaftar sebagai Wajib Pajak.
Laporan bulanan tersebut disampaikan paling lambat tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukannya pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
c. Orang pribadi atau badan yang melakukan pembayaran sendiri Pajak Penghasilan wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran
d. Bendaharawan atau pejabat yang melakukan pembayaran atau pejabat yang menyetujui tukar-menukar yang melakukan pemungutan Pajak Penghasilan wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan atau diterimanya pembayaran.


Contoh Kasus Penghitungan PPh Final PHATB
1. PPh PHATB Final karena Penjualan
a. Tuan Burhan memjual sebidang tanah dan bangunan yang luasnya LT/LB : 150m2/200m2 dengan harga Rp.300.000.000,- NJOP PBB Tahun 2010 ditetapkan sebesar Rp.275.000.000,- Berapakah PPh Final yang harus dibayar Tuan Burhan?
Jawab:
Nilai transaksi = Rp. 300.000.000,-
PPh Final Terutang = 5% x Rp.300.000.000,- = Rp. 15.000.000,-
b. Tuan Mamat menjual tanah dengan luas LT/LB = 80m2/0 dengan harga Rp.58.000.000,- NJOP PBB tahun 2010 ditetapkan sebesar Rp.55.000.000,- , Tuan Mamat kawin dengan 1 istri 3 anak yang masih sekolah, dia bekerja sebagai buruh bangunan dengan penghasilan rata-rata satu bulan Rp.1.500.000,- , sedangkan istri tidak bekerja. Berapakah PPh Final atas penjualan tanah yang harus dibayar Tuan Mamat?
Jawab:
Nilai transaksi = Rp. 58.000.000,-
NJOP PBB = Rp. 55.000.000,-
Penghasilan Tuan Mamat yang disetahunkan atau dalam 1(satu) Tahun 12 x Rp.1.500.000,- = Rp. 18.000.000,-
PTKP diri Tuan Mamat = Rp. 15.840.000,-
Tambahan PTKP status kawin = Rp. 1.320.000,-
Tambahan PTKP 3 anak 3xRp.1.320.000,- = Rp. 3.960.000,- +
Jumlah PTKP =Rp. 21.120.000,-
Pajak penghasilan = NIHIL
Karena nilai transakasi penjualan tanah dan/atau banguan dibawah Rp. 60.000.000,- dan NJOP PBB juga dibawah Rp.60.000.000,- dan Tuan Mamat termasuk berpenghasilan dibawah PTKP, maka atas penghasilan yang diperoleh dari pengalihan hak atas tanah tersebut tidak dikenakan PPh Final.
Tuan Mamat mengajukan permohonan ke Kantor Pelayanan Pajak dimana dai tinggal untuk diberikan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan.


2. PPh PHATB Final karena Tukar menukar
Tuan Abduh adalah seorang pedagang alat-alat dan perlengkapan pertanian yang terletak dikota. Dia ingin membuka cabang tokonya di pasar kecil dekat dengan area pertanian, agar para petani tidak jauh-jauh ke kota untuk memenuhi kebutuhan pertaniannya. Dia menawari Tuan Mamad untuk bertukar tanah dan bangunan yang ditempatinya dan lokasinya dekat dengan pasar yang akan dijadikan toko perlengkapan pertanian oleh Tuan Abduh dan akan ditukar dengan tanah dan rumah yang dimiliki Tuan Abduh yang terletak agak jauh dari pasar kecil dimaksud. Setelah keduanya sepakat, maka terhadap peralihan tanah dan bangunan tersebut pada tanggal 25 Januari 2010 dibuatkan akta dihadapan PPAT setempat. Nilai pasar yang disepakati, properti tuan Abduh senilai Rp. 70.000.000,-. NJOP dalam SPPT PBB tahun 2010 sebesar Rp.72.000.000,- dan nilai pasar properti tuan Mamad sebesar Rp. 50.000.000,- NJOP dalam SPPT PBB tahun 2010 sebesar Rp. 55.000.000,-. Berapakah besarnya PPh yang harus dibayar ?
Jawab:
PPh Final Terutang Tuan Abduh:
Karena NJOP atas properti yang diterima Tuan Abduh dari Tuan Mamad dalam SPPT PBB tahun 2010 lebih tinggi dari nilai pasar, maka penghitungan PPh Finalnya menggunakan NJOP PBB Th 2010, yaitu:
= Rp.55.000.000,- x 5 % = Rp. 2.750.000,-
PPh Final Terutang Tuan Mamad:
Karena NJOP atas properti yang diterima Tuan Mamad dari Tuan Abduh dalam SPPT PBB tahun 2010 lebih tinggi dari nilai pasar, maka penghitungan PPh Finalnya menggunakan NJOP PBB Th 2010, yaitu:
= Rp.72.000.000,- x 5 % = Rp. 3.600.000,-
3. PPh PHATB Final karena Hibah
Tuan Agung menghibahkan sebidang tanah dan bangunan dengan LT/LB : 150m2/70m2 kepada anaknya yang pertama, terhadap hibah tersebut dibuatkan akte hibah dihadapan Notaris pada tanggal 20 Juni 2010. NJOP PBB tahun 2010 sebesar Rp.150.000.000,-
Berapakah PPh final terutang oleh Tuan Agung?
Jawab:
Berdasarkan pasal 5c PP No.71 Tahun 2008 tentang perubahan ketiga PP No.48 Tahun 1994 jo Peraturan Menteri Keuangan Nomor 243/PMK.03/2008 jo pasal 4 ayat(1) & (2) Peraturan Direktur Jenderal Pajak Nomor 30/PJ/2009, bahwa orang pribadi yang melakukan pengalihan tanah dan/atau bangunan dengan cara hibah kepada keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat, badan keagamaan, badan pendidikan, badan sosial termasuk yayasan, koperasi atau orang pribadi yang menjalankan usaha mikro dan kecil, sepanjang hibah tersebut tidak ada hubungan dengan usaha, pekerjaan, kepemilikan, atau penguasaan antara pihak-pihak yang bersangkutan, termasuk dalam pengertian hibah adalah wakaf. Sehingga terhadap pengalihan hak karena hibah yang dilakukan oleh Tuan Agung tidak terutang PPh Final, tetapi harus mengajukan permohonan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan dari Kantor Pelayanan Pajak dimana domisili Tuan Agung dengan melampirkan Surat Pernyataan Hibah.

4. PPh PHATB Final karena ganti rugi untuk membangun rumah sakit umum daerah
Tuan Baron memiliki tanah sawah di lokasi yang akan dibangun rumah sakit umum daerah yang luasnya 5000m2. Kemudian pada tahun 2010 Pemerintah Daerah melakukan pembebasan tanah tersebut dengan ganti rugi Rp. 100.000,-/m2. NJOPPBB tahun 2010 Rp.550.000.000,- Berapakah PPh Final yang harus dibayar Tuan Baron?
Jawab:
a. Sesuai dengan ketentuan undang-undang bahwa DPP yang digunakan untuk menghitung PPh Final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan kepada Pemerintah sebesar Nilai yang diputuskan oleh pemerintah, yaitu sebesar:
5000m2 x Rp.100.000,- =Rp. 500.000.000,-
PPh final terutang 5% x Rp.500.000.000,- =Rp. 25.000.000,-
b. PPh final sebesar Rp.25.000.000,-
- harus dipotong oleh Bendaharawan Pemerintah Daerah kemudian disetorkan ke Bank Persepsi atau Kantor Pos dan Giro dengan menggunakan Surat Setoran Pajak (SSP), sebelum pembayaran ganti rugi kepada Tuan Baron,
- Bendaharawan Pemerintah Daerah wajib menyampaikan Surat Pemberitahuan Masa kepada Kantor Pelayanan Pajak paling lama tanggal 20 bulan berikutnya setelah bulan dilakukan pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.

5. PPh PHATB Final karena ganti rugi untuk membangun jalan tol trans java
Tuan Mamat memiliki tanah sawah di lokasi yang akan dibangun jalan yol trans jawa yang luasnya 5000m2. Kemudian pada tahun 2010 Pemerintah melakukan pembebasan tanah tersebut dengan ganti rugi Rp. 100.000,-/m2. NJOPPBB tahun 2010 Rp.550.000.000,- Berapakah PPh Final yang harus dibayar Tuan Mamat?

Jawab
Berdasarkan pasal 5 huruf b PP Nomor 71 tahun 2008 tentang Perubahan ketiga PP No.48 tahun 1994 tentang Pembayaran Pajak Penghasilan atas penghasilan dari pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan, bahwa penghasilan yang diterima atau diperoleh orang pribadi atau badan dari pengalihan hak atas tanah dan/bangunan kepada pemerintah guna pelaksanaan pembangunan untuk kepentingan umum yang memerlukan persyaratan khusus, yaitu pembebasan tanah oleh pemerintah untuk proyek-proyek jalan umum, saluran pembuangan air, waduk, bendungan dan bangunan pengairan lainnya, saluran irigasi, pelabuhan laut, bandar udara, fasilitas keselamatan umum seperti tanggul penanggulangan bahaya banjir, lahar dan bencana lainnya, dan fasilitas Angkatan Bersenjata Republik Indonesia. Termasuk yang dikecualikan dari pembayaran PPh final atas pengalihan hak atas tanah dan/atau bangunan.
Terhadap pengecualian ini diberikan secara langsung tanpa penerbitan Surat Keterangan Bebas Pajak Penghasilan

»»  readmore...

BPHTB sebagai Pajak Daerah

A. Pengertian Umum Pajak Daerah BPHTB

Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan(BPHTB) juga dilimpahkan pemungutannya dari Pemerintah Pusat kepada Pemerintah Daerah sehingga dinamakan Pajak Daerah, sebagaimana diatur dalam pasal 85 sampai dengan pasal 93 Undang-undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah.

Pelaksanaan pelimpahan BPHTB menjadi Pajak Daerah lebih cepat dibandingkan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan, dimana peraturan tentang tahapan persiapan pengalihan dilakukan oleh Menteri Keuangan bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam waktu paling lama 1(satu) tahun sejak berlakunya UU No.28 Tahun 2009 tanggal 1 Januari 2010. Sejak tanggal 1 Januari 2011 pemungutan BPHTB  sudah dilakukan oleh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota. Pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara(APBN) tahun 2011 penerimaan pajak dari BPHTB sudah tidak tercantum lagi, tetapi pada pos penerimaan Anggaran Pendapatan Dan Belanja Daerah Kabupaten/Kota(APBD) pada tahun 2011 dari sektor Pajak Daerah menjadi bertambah.
Namun demikian pelaksanaan pemungutan BPHTB yang sudah berjalan sejak 1 Januari 2011 lalu, masih banyak kendala-kendala yang dihadapi oleh pemerintah daerah, karena ada beberapa daerah yang tidak siap memungut BPHTB yang disebabkan belum adanya perangkat Peraturan Daerah yang mendukung, sehingga BPHTB tidak bisa dipungut, hal ini menjadi hambatan bagi para pengembang properti dalam melakaukan transaksi demikian juga bagi orang pribadi dan badan lainnya. Disamping itu juga ada kendala SDM yang menangani BPHTB juga kurang mencukupi dari jumlah maupun kompetensinya.

Ketentuan mengenai pemungutan Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan yang diatur dalam UU No.21 Th 1997 tentang BPHTB sebagaimana telah diubah dengan UU No.20 Th 2000, apabila dibandingkan dengan ketentuan yang diatur dalam UU No 28 Tahun 2009 tentang PDRD, terdapat beberapa persamaan dan perbedaan yang patut dicermati agar dapat diterapkan secara adil.

B. Persamaan dan Perbedaan pengenaan BPHTB berdasarkan UU PDRD dengan UU BPHTB

Persamaan

Beberapa persamaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai hal-hal sebagai berikut:

1. Objek dan Subjek  BPHTB

2. Jenis perolehan hak yang dikenakan BPHTB

3. Jenis hak atas tanah yang terutang BPHTB

4. Objek yang tidak dikenakan BPHTB

5. Dasar Pengenaan BPHTB dan Jenis Nilai Perolehan Objek Pajak

6. Tata cara penghitungan BPHTB

7. Saat terutangnya BPHTB, kecuali hibah wasiat

8. Ketentuan dan sanksi bagi para pejabat yang berwenang

Perbedaan

Beberapa perbedaan dalam pemungutan BPHTB sebagai Pajak Pusat dan BPHTB sebagai Pajak Daerah, mengenai ha-hal sebagai berikut:

1. Tarif BPHTB

Tarif Bea Perolehan Haka atas Tanah dan Bangunan setelah menjadi Pajak Daerah ditetapkan paling tinggi sebesar 5%(lima persen) dengan Peraturan Daerah. Penetapan tarif BPHTB sebagai Pajak Daerah sebagaimana dimaksud UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD mengandung beberapa pengertian sebagai berikut :

a. Tarif pajak menjadi lebih fleksibel, karena dapat berubah setiap periode tertentu, tergantung kebijakan yang diambil oleh Pemerintah Daerah kabuapaten/kota bersangkutan.

b. Memungkinkan terjadi perbedaan penetapan besarnya tarif pajak antara beberapa kabupaten/kota, sehingga hal tersebut dapat menimbulkan kesenjangan di kalangan masyarakat, karena satu daerah kabupaten/kota menetapkan tarif pajak minimal sedangkan kabupaten/kota lain menetapkan tarif pajak maksimal atau bahkan ada daerah tertentu menerapkan tarif BPHTB secara progresif dengan interval antara 0% s.d 5%, karena undang-undang hanya memberi batasan tarif maksimal sebesar 5%.

c. Penerapan tarif pengenaan BPHTB dari pajak yang seharusnya terutang untuk jenis perolehan hak karena waris dan hibah wasiat serta hak pengelolaan yang sebelumnya ditetapkan melalui Peraturan Pemerintah Nomor 111 dan 112 Tahun 2000 sebesar 0% dan 50%, akan terjadi perbedaan penerapan besarnya prosentase oleh masing-masing daerah kabupaten/kota, bahkan sangat mungkin tidak diatur lagi dalam Peraturan Daerah, karena sebagaimana diatur dalam pasal 180 bagian 6 UU No,28 tahun 2009 tentang PDRD bahwa UU No 21 Tahun 1997 yang diubah dengan UU No. 20 Tahun 2000 tentang BPHTB pada tanggal 1 Januari 2011 tidak berlaku lagi, sehingga segala peraturan pelaksanaan undang-undang tersebut juga tidak berlaku.

Jika tarif pengenaan BPHTB dari jenis perolehan hak karena waris-hibah wasiat dan hak pengelolaan tidak diatur secara khusus sebagaimana sebelumnya, maka besarnya pajak BPHTB yang harus dibayar oleh orang pribadi atau badan hukum yang memperoleh hak karena waris, hibah wasiat dan hak pengelolaan akan menjadi lebih besar.

2. Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak.

Berdasarkan pasal 87 ayat (4) dan (5) UU No.28 tahun 2009 disebutkan bahwa besarnya NPOPTKP Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan ditetapkan paling rendah Rp.60.000.000,-(enam puluh juta rupiah) untuk setiap Wajib Pajak. Dalam hal perolehan hak karena waris atau hibah wasiat yang diterima orang pribadi yang masih ada hubungan keluarga sedarah dalam garis keturunan lurus satu derajat ke atas atau satu derajat ke bawah dengan pemberi hibah wasiat, termasuk suami/istri, Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak ditetapkan paling rendah sebesar Rp.300.000.000,-(tiga ratus juta rupiah). Besarnya NPOPTKP ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Perbedaan mendasar NPOPTKP menurut UU ini dengan NPOPTKP menurut UU BPHTB, adalah :

a. NPOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 diberikan kepada setiap Wajib Pajak, artinya; apabila seorang wajib pajak pada saat yang sama memperoleh hak atas tanah dan/atau bangunan lebih dari satu objek, maka NPOPTKP hanya diberikan satu kali, tetapi hal itu dapat disalahgunakan oleh wajib pajak agar NPOPTKPnya dapat diberikan pada setiap transaksi perolehan dengan membedakan tanggal dan bulan saat perolehan haknya, sehingga wajib pajak dapat memperoleh pengurang NPOPTKP pada setiap perolehan hak, karena undang-undang tidak memberi batasan waktu, apakah wajib pajak yang memperoleh NPOPTKP tersebut memperoleh hak dalam tanggal yang sama/bulan yang sama /tahun yang sama, disisi lain saat terutangnya BPHTB adalah sejak ditandatangani akta autentik perolehan hak tersebut. Untuk menghindari permasalahan tersebut Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah yang akan dibuat harus memberi kepastian hukum terhadap penetapan besarnya NPOPTKP, agar tidak terjadi multitafsir dikemudian hari.

Sedangkan menurut UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000 yang mengatur tentang NPOPTKP juga tidak ada penjelasan yang memberi kepastian hukum, sehingga terjadi intepretasi yang berbeda pada setiap Kantor Palayanan Pajak dalam memberikan NPOPTKP, ada KPP yang memberikan NPOPTKP hanya satu kali pada setiap wajib pajak walaupun memperoleh hak lebih dari satu objek pajak, tetapi juga ada yang memberikan NPOPTKP pada setiap terjadi transaksi.

b. Besarnya NOPTKP menurut UU Nomor 28 Tahun 2009 sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas minimal, hal ini dapat berimplikasi besarnya pajak BPHTB menjadi Nihil, terutama untuk daerah-daerah tertentu yang harga pasar propertinya rendah. Disatu sisi penerapan NPOPTKP ini apabila dilihat dari aspek sosial memberi keringanan kepada wajib pajak, tetapi jika dilihat dari aspek pajak sebagai sumber penerimaan pendapatan daerah tidak akan tercapai. Apalagi kebanyakan wajib pajak dalam pembayaran BPHTB selalu menggunakan NJOP PBB sebagai dasar transaksi, bukan dengan harga yang sebenarnya.

Berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan Peraturan Pemerintah Nomor 113 Tahun 2000, dimana NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- dan Rp.300.000.000,- merupakan batas maksimal. 

3. Saat terutangnya BPHTB untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan karena hibah wasiat
Untuk pengalihan tanah dan/atau bangunan yang disebabkan karena hibah wasiat saat terutangnya BPHTB adalah saat ditandatangani akta hibah wasiat.
Hal ini berbeda dengan ketentuan dalam UU BPHTB sebagai Pajak Pusat, dimana saat terutangnya BPHTB adalah saat didaftarkan tanah tersebut kepada Badan Pertanahan Nasional, karena hibah wasiat berlaku setelah pemberi hibah meninggal dunia.

4. Bagi hasil penerimaan BPHTB

Hasil penerimaan BPHTB, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 merupakan pajak daerah kabupaten/kota, maka 100%(seratus persen) sebagai sumber pendapatan daerah kabupaten/kota.

Ketentuan tersebut berbeda dengan yang diatur dalam UU BPHTB dan peraturan pelaksanaannya, bahwa hasil penerimaan BPHTB dibagi untuk Pemerintah Pusat, Pemerintah Propinsi, dan Pemerintah Kabupaten/Kota.

5. Peraturan Pelaksanaan BPHTB

Segala bentuk peraturan pelaksanaan tentang BPHTB yang berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan yang sebelumnya diatur oleh Menteri Keuangan dan Direktorat Jenderal Pajak menjadi tidak berlaku lagi, karena berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 berkaitan dengan pembayaran, pengajuan keberatan banding, dan pengajuan pengurangan diatur oleh Kepala Daerah Kabupaten/Kota, sehingga terjadi ketidak seragaman antara daerah satu dangan daerah lain, karena hal tersebut sesuai dengan kebijakan Pemerintah Daerah setempat. 

C. Contoh Penghitungan Pajak Daerah BPHTB

1. BPHTB karena Jual Beli

Tuan Imron membeli tanah dan bangunan bersertifikat HGB dengan LT/LB : 200m2/250m2 dengan nilai transaksi Rp.500.000.000,-, Terhadap objek tersebut telah diterbitkan SPPT PBB tahun 2011 dengan NJOP Rp. 475.000.000,-, Terhadap transaksi tersebut pada tanggal 3 Maret 2011 dibuat akta jual beli oleh PPAT. Apabila Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 0, 4% dan NPOPTKP sebesar Rp.60.000.000,- Berapakah BPHTB yang harus dibayar oleh Tuan Imron pada tahun 2011?

Karena nilai transaksi lebih tinggi dari NJOP PBB, maka yang menjadi dasar pengenaan BPHTB adalah nilai transaksi

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang:

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp.500.000.000,-

- NPOPTKP =Rp. 60.000.000,- -

- NPOP Kena Pajak =Rp.440.000.000,-

BPHTB terutang = 4% x Rp. 440.000.000,- = Rp. 17.600.000,-

2. BPHTB karena Waris

Seorang anak memperoleh warisan dari ayahnya sebidang tanah dan bangunan dengan nilai pasar yang dinilai oleh perusahaan penilai sebesar Rp. 300.000.000,-Terhadap tanah dan bangunan tersebut telah diterbitkan Surat Pemberitahuan Pajak Terutang(SPPT) Pajak Bumi dan Bangunan pada tahun ahli waris mendaftarkan warisannya ke Kantor Pertanahan setempat dengan Nilai Jual Objek Pajak sebesar Rp. 325.000.000,-

Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif BPHTB sebesar 4% dan NPOPTKP karena waris dan hibah wasiat ditetapkan Rp.300.000.000,- dan tidak ada ketentuan yang mengatur tentang tarif pengenaan terhadap jenis peralihan karena waris dan hibah wasiat. Berapakah BPHTB yang harus dibayar?

Karena NJOP PBB lebih besar dari nilai pasar, maka nilai yang digunakan untuk perhitungan BPHTB adalah Rp. 325.000.000,-

Penghitungan Pajak Daerah BPHTB terutang sebagai berikut :

- Nilai Perolehan Objek Pajak =Rp. 325.000.000,-

- Nilai Perolehan Objek Pajak Tidak Kena Pajak =Rp. 300.000.000,- -

- Nilai Perolehan Objek Pajak Kena Pajak =Rp. 25.000.000,-

- BPHTB yang terutang= 4% x Rp. 25.000.000,- = Rp. 1.000.000,-

BPHTB yang harus dibayar ahli waris = Rp. 1.000.000,-

»»  readmore...

PBB Perdesaan Perkotaan(P2) sebagai Pajak Daerah

A. Pengertian dan Dasar Hukum PBB Perdesaan dan Perkotaan

Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan merupakan jenis Pajak Pusat yang dilimpahkan kepada Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota yang selanjutnya disebut Pajak Daerah sebagaimana diatur dalam UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD yang berlaku sejak tanggal 1 Januari 2010. Pelaksanaan pelimpahan PBB Perdesaan dan Perkotaan menjadi Pajak Daerah tersebut dilakukan secara bertahap, yang diatur oleh Menteri Keuangan bersama-sama dengan Menteri Dalam Negeri dalam jangka waktu paling lama 4(empat) tahun sejak diberlakuknya UU PDRD atau sejak tanggal 1 Januari 2010 sampai waktu paling lama tanggal 31 Desember 2013, artinya pada tanggal 1 Januari 2014 Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan sudah diterapkan secara menyeluruh di seluruh Pemerintah Daerah Kabupaten dan Kota di Indonesia.

Dalam masa transisi tahapan pelimpahan tersebut, ketentuan tentang Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan yang telah diatur dalam Undang-undang 12 tahun 1985 tentang Pajak Bumi dan Bangunan sebagaimana telah diubah dengan Undang-Undang Nomor 12 Tahun 1994 termasuk peraturan pelaksanaannya masih tetap berlaku sampai dengan tanggal 31 Desember 2013, sepanjang dalam kurun waktu tersebut belum ada Peraturan Daerah yang mengatur tentang hal tersebut.
Sejak berlakunya UU PDRD pada tanggal 1 Januari 2010 ada daerah yang sejak 1 Januari 2011 sudah menerapkan  PBB sektor Perdesaan dan Perkotaan tersebut sebagai Pajak Daerah, yaitu Kota Surabaya. Walaupun ada permasalahan-permasalahan yang muncul, namun pendapatan asli daerah untuk Surabaya yang berasal dari PBB P2 sudah 100%(seratus persen) menjadi milik Pemerintah Daerah Surabaya, dan tentunya hal itu bisa menjadi contoh atau pilot project bagi daerah-daerah lain dalam memungut PBB P2.

Beberapa hal pokok mengenai Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan menjadi Pajak Daerah sebagaimana diatur dalam pasal 77 sampai dengan pasal 84 Undang-Undang Nomor 28 Tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah yang terdapat perbedaan atau persamaannya jika dibandingkan dengan Pajak Bumi dan Bangunan yang diatur dalam Undang-undang Nomor 12 Tahun 1985 yang diubah dengan Undang-undang Nomor 12 Tahun 1994 tentang Pajak Bumi dan Bangunan ada bebearap hal yang perlu dicermati.

B. Persamaan dan Perbedaan pengenaan PBB P2 berdasarkan UU PDRD dengan UU PBB

Persamaan 

Beberapa persamaan mengenai ketentuan pemungutan PBB sebagai Pajak Pusat dan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah, sebagai berikut:

1. Pendaftaran Objek dan Subjek PBB dan Penerbitan SPPT PBB

2. Pengertian tentang bumi dan bangunan sebagai objek PBB
    Pengertian tentang "bangunan" dalam UU PBB ada pada pasal penjelasan, tetapi dalam UU PDRD langsung diuraikan dalam klausul ayat dan ditambah jenis bangunan "menara" sebagai pengganti dari jenis bangunan "fasilitas lain yang memberi manfaat"

3. Objek yang dikecualikan dari pengenaan PBB
    Seacara umum tidak ada perbedaan, tetapi dalam UU PDRD ada penegasan tentang objek yang  tidak dikenakan PBB P2 yaitu objek pajak yang digunakan Pemerintah dan Daerah untuk penyelenggaraan pemerintahan

4. Dasar Pengenaan Pajak

5. Pengertian tentang NJOP

6. Saat, Tahun dan Tempat Terutang Pajak

Perbedaan

Beberapa persamaan mengenai ketentuan pemungutan PBB sebagai Pajak Pusat dan PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah, sebagai berikut:

1. Sektor yang dikenakan PBB

Objek Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan adalah Bumi dan/atau Bangunan yang dimiliki, dikuasai, dan/atau dimanfaatkan oleh orang pribadi atau Badan, kecuali kawasan yang digunakan untuk kegiatan usaha perkebunan, perhutanan, dan pertambangan.

2. Kewenangan menetapkan Nilai Jual Objek Pajak(NJOP) PBB Perdesaan dan Perkotaan

Nilai Jual Objek Pajak sebagai dasar pengenaan PBB Perdesaan dan Perkotaan yang besarnya ditetapkan oleh Kepala Daerah setiap tiga tahun, dan satu tahun untuk objek pajak tertentu sesuai dengan perkembangan wilayahnya.

3. Tarif Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

Tarif Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan ditetapkan paling tinggi 0,3%(nol koma tiga persen) yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah(Perda). Penerapan tarif pajak tersebut diatas, dimana terdapat klausul yang menyebutkan “ paling tinggi”, apabila kita cermati mempunyai beberapa makna yang memungkinkan timbul permasalahan di masyarakat, yaitu:

a. Penerapan tarif tersebut lebih bersifat fleksibel, yang dapat berubah setiap periode lima tahunan, seiring dengan pergantian pemerintah daerah, dan masing-masing daerah kabupaten/kota memungkinkan penerapan tariff yang tidak sama.

b. Fleksibiltas dalam penerapan tarif akan memunculkan ketidakseimbangan antara daerah kabupaten/kota satu dengan daerah kabupaten/kota lain, sehingga menimbulkan permasalahan rasa keadilan dikalangan masyarakat terutama daerah yang berbatasan, karena bisa saja terjadi suatu daerah menetapkan tarif sebesar 0,1% dan daerah lain yang berbatasan menetapkan tarif sebesar 0,2%.

c. Pemerintah Daerah kota/kabupaten dapat menerapkan tarif 0%(nol persen) jika diperlukan, karena undang-undang tidak memberi batasan minimal dalam penetapan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan, sebaliknya daerah kota/kabupaten tertentu apabila sektor pajak ini menjadi primadona sumber pendapatan daerah, maka dapat menerapkan tarif maksimal sebesar 0,3%(nol koma tiga persen).

4. Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

a. Untuk memberi rasa keadilan di masyarakat, ditetapkan Nilai Jual Objek Pajak Tidak kena Pajak(NJOPTKP) yang besarnya paling rendah Rp. 10.000.000(sepuluh juta rupaiah) untuk setiap wajib pajak. Ketentuan tentang NJOPTKP tersebut ditetapkan dengan Peraturan Daerah. Berbeda dengan ketentuan dalam UU PBB NJOPTKP ditetapkan dan disesuaikan oleh Menteri Keuangan tanpa melalui persetujuan DPR.

b. NJOPTKP untuk Pajak Bumi dan Bangunan Perdesaan dan Perkotaan sebagaimana dimaksud UU PDRD digunakan untuk pengurang dari Nilai Jual Objek Pajak Bangunan, bukan sebagai pengurang NJOP Total (Tanah dan Bangunan).

c. NJOPTKP diberikan kepada setiap wajib pajak bukan setiap objek pajak. Apabila wajib pajak orang pribadi atau badan mempunyai hak, memiliki, menguasai dan/atau memperoleh manfaat dari tanah dan/atau bangunan lebih dari satu objek, maka hanya diberi pengurang satu kali saja.

Pemerintah Daerah melalui Peraturan Daerah dapat menetapkan NJOPTKP setinggi-tingginya, karena UU PDRD hanya memberi batasan minimal tetapi tidak memberi matasan maksimal.

5. Rumus penghitungan PD PBB Perdesaan dan Perkotaan

Rumus penghitungan Pajak Daerah Pajak Bumi dan Bangunan sektor Perdesaan dan Perkotaan berdasarkan Undang-undang nomor 28 tahun 2009 tentang Pajak Daerah dan Ristribusi Daerah, sebagai berikut:

PBB Terhutang =

((NJOP Tanah)/m2 x L T) + (NJOP Bangunan/m2x LB)-NJOPTKP Bangunan))x Tarif Pajak

Keterangan :

- PBB Terhutang : Besarnya Pajak Terhutang

- NJOP Tanah : Nilai Jual Objek Pajak Tanah/m2

- NJOP Bangunan : Nilai Jual Objek Pajak Bangunan/m2

- LT : Luas Tanah(m2)

- LB : Luas Bangunan(m2)

- NJOPTKP : Nilai Jual Objek Pajak Tidak Kena Pajak dikurangkan dari NJOP bangunan

6. Hasil penerimaan PBB Perdesaan dan Perkotaan

Hasil penerimaan PBB Perdesaan dan Perkotaan 100%(seratus persen) menjadi milik Pemerintah Daerah Kabupaten/Kota sebagai salah satu sumber pendapatan daerah yang dapat digunakan untuk kegiatan pembangunan di daerah masing-masing dengan penuh tanggung jawab.

7. Hak-hak Wajib Pajak PBB Perdesaan dan Perkotaan

Hak wajib pajak merupakan fasilitas yang diberikan kepada wajib pajak, dimana hak tersebut dapat digunakan atau tidak digunakan oleh wajib pajak, diantaranya :

a. Keberatan dan banding

Terhadap SPPT dan SKPD PBB Perdesaan dan Perkotaan yang ditetapkan Kepala Daerah, Wajib Pajak dapat mengajukan keberatan hanya kepada Kepala Daerah atau pejabat yang ditunjuk, apabila dalam SPPT dan SKPD tersebut ada yang tidak sesuai dengan data atau menurut perhitungan Wajib Pajak.

Keberatan diajukan secara tertulis dalam bahasa Indonesia dengan disertai alasan-alasan yang jelas, dalam jangka waktu paling lama 3(tiga) bulan sejak tanggal diterimanya SPPT dan SKPD tersebut oleh Wajib Pajak, dan keberatan dapat diajukan apabila Wajib Pajak telah membayar paling sedikit sejumlah yang telah disetujui oleh Wajib Pajak.

Wajib Pajak dapat mengajukan permohonan banding hanya kepada Pengadilan Pajak terhadap keputusan mengenai keberatannya yang ditetapkan oleh Kepala Daerah.

b. Pengurangan, penghapusan sanksi administrasi dan pembatalan SPPT dan SKPD

Segala sesuatu yang berkaitan dengan permohonan pengurangan dan penghapusan sanksi administrasi, pengurangan atau pembatalan SPPT dan SKPD, STPD diatur dalam Peraturan Kepala Daerah.

D. Contoh Penghitungan PD PBB Perdesaan dan Perkotaan sebagai Pajak Daerah berdasarkan UU No.28 Tahun 2009 tentang PDRD

a. PD PBB P2 objek tanah dan perumahan

1). Tuan Amran membeli tanah tanpa bangunan pada tanggal 20 Nopember 2010 seluas 250 m2, kemudian pada tanggal 1 Februari 2011 dibangun rumah berlantai satu seluas 100 m2 dan bangunan selesai tanggal 1 Desember 2011. Apabila NJOP bumi permeter ditetapkan 5.625.000/m2 dan NJOP bangunan ditetapkan 1.200.000,-/m2.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,3% dan NJOPTKP ditetapkan sebesar Rp.10.000.000,-,

Berapakah pajak yang harus dibayar Tuan Amran pada tahun 2011?

Penghitungan PBB P2 terutang objek tanah kosong sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 250 x 5.625.000 = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 0 = 0

3. NJOP sebagai dasar pengenaan PBB = Rp.1.406.250.000,-

4. NJOPTKP Bangunan = 0

PBB yang terutang= 0.3% x Rp.1.406.250.000,- =Rp. 4.218.750,-

2). Tuan Bakri memiliki tanah dengan luas 500 m2, NJOP: Rp.5.625.000/m2 dan diatas tanah tersebut telah berdiri bangunan 2 lantai dengan luas 500 m2, dengan NJOP : Rp.2.000.000/m2. Kemudian pada September 2010 dilakukan pendataan oleh petugas dari KPP Pratama, dan ditemukan data-data tambahan sebagai berikut : kondisi Sangat Baik, jumlah AC Split 10 buah,harga Rp.5.000.000/buah, listrik terpasang 30.000 Watt,nilai 2.200/watt, perkerasan halaman 200 m2,nilai Rp.300.000/m2 sumur bor 30 m,nilai Rp.25.000/m, panjang pagar batu bata 100 m tinggi 2,5 m, nilai Rp.50.000/m, penangkal petir nilai Rp.1.500/m2.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2% dan NJOPTKP ditetapkan Rp.12.000.000,-

Berapakah pajak yang harus dibayar Tuan Bakri pada tahun 2011?

Penghitungan NJOP Bangunan

Nilai Bangunan induk 500 m2 x Rp.2.000.000,- = Rp.1.000.000.000,-

AC Split 10 x Rp.5.000.000,- = Rp. 50.000.000,-

Perkerasan halaman 200 m2 x Rp.300.000,- = Rp. 60.000.000,-

Sumur Artesis 30 m x Rp.25.000,- = Rp. 750.000,-

Penangkal petir 500 m2 x Rp. 1.500,- = Rp. 750.000,-

Pagar batu bata 100 m x Rp.50.000,- = Rp. 5.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan sebelum disusutkan = Rp.1.116.500.000,-

Penyusutan 3 % x Rp.1.116.500.000,- = Rp. 33.495.000,- -

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp.1.082.005.000,-

Listrik 30.000 w x Rp.2.200,- = Rp. 66.000.000,- +

Nilai bangunan = Rp.1.148.005.000,-

Nilai permeter Rp.1.148.005.000:500 = Rp. 2.296.010,-

Nilai setelah konversi Rp. 2.200.000/m2

Perhitungan PBB P2 terutang tanah dan rumah sebagai Pajak Daerah :

1. NJOP Bumi = 500 x 5.625.000,- = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 500 x 2.200.000,- = Rp.1.100.000.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sbg dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.088.000.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.494.250.000,-

PBB yang terutang = 0,2% x Rp.2.494.250.000,- =Rp. 4.988.500,-

b. PD PBB P2 objek Perkantoran

PT ABC memiliki gedung perkantoran dengan spesifikasi sebagai berikut :

- Luas tanah 12.500 m2, NJOP Rp. 2.000.000,-/m2

- Bangunan 20 lantai termasuk basement luas 50.000 m2, NJOP Rp.5.000.000,-/m2

- Bangunan parkir 5 lantai luas 10.000 m2, NJOP Rp.4.500.000,-/m2

- Luas perkerasan halaman 2.000 m2, NJOP Rp.150.000,-/m2

- Listrik 150 kv , Nilai Rp.2.200,-/watt

- Bangunan utama menggunakan AC sentral, NilaiRp.100.000,-/m2

- Panjang pagar batu bata 140m, tinggi 2 m, nilai Rp.50.000,-/m2

- Sumur artesis 150 m nila Rp.100.000/m

Apabila Pemerintah Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2%(nol koma dua persen) dan NJOPTKP ditetapkan Rp.12.000.000,-

Berapakah pajak yang harus dibayar PT ABC pada tahun 2011?

Jawab :

Penghitungan NJOP Bangunan

Nilai Bangunan induk 50.000 m2 x Rp.5.000.000,- = Rp.250.000.000.000,-

Nilai Bangunan parkir 10.000 m2 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 45.000.000.000,-

AC Sentral 45.000m2 x Rp.100.000,- = Rp. 450.000.000,-

Perkerasan halaman 2.000 m2 x Rp.150.000,- = Rp. 300.000.000,-

Sumur Artesis 150 m x Rp.100.000,- = Rp. 15.000.000,-

Penangkal petir 500 m2 x Rp. 1.500,- = Rp. 750.000,-

Pagar batu bata 100 m x Rp.50.000,- = Rp. 5.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan sebelum disusutkan = Rp. 1.116.500.000,-

Penyusutan 3 % x Rp.1.116.500.000,- = Rp. 33.495.000,- -

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp. 1.082.005.000,-

Nilai bangunan setelah disusutkan = Rp. 1.082.005.000,-

Listrik 30.000 w x Rp.2.200,- = Rp. 66.000.000,- +

Jumlah Nilai bangunan = Rp. 1.148.005.000,-

Nilai permeter Rp.1.148.005.000:500 = Rp. 2.296.010,-

Nilai setelah konversi Rp. 2.200.000/m2

Perhitungan PBB P2 terutang objek perkantoran sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 500 x 5.625.000 = Rp.1.406.250.000,-

2. NJOP Bangunan = 500 x 2.200.000 = Rp.1.100.000.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.088.000.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.494.250.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.2.494250.000,- =Rp. 4.988.500,-

c. PD PBB P2 objek Apartemen/Rumah Susun

Tuan Akbar membeli satu unit Apartemen dengan luas bangunan 70 m2, apabila NJOP Bumi Rp. 20.000.000/m2, dan NJOP Bangunan Rp.4.500.000/m2, NJOP TKP ditetapkan Rp.12.000.000,- Luas Bumi induk 8.500 m2, luas bangunan bersama 2.500 m2, Nilai Perandingan Proposional(NPP) 0.02%.

Apabila Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,3%(nol koma tiga persen) dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,-

Berapakah PBB yang harus dibayar Tuan Akbar?

Jawab :

Luas Bumi bersama satu unit = 0,02% x 8.500 m2 = 17 m2

Luas Bangunan bersama satu unit = 0,02% x 2.500 m2 = 5 m2

Penghitungan PBB P2 terutang objek apartemen sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = 0 = 0

2. NJOP Bangunan = 70 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 315.000.000,-

3. NJOP Bumi bersama = 17 x Rp.20.000.000,- = Rp. 340.000.000,-

4. NJOP Bangunan bersama= 5 x Rp. 4.500.000,- = Rp. 22.500.000,-

5. NJOPTKP Bangunan = Rp. 12.000.000,-

6. NJOP bangunan untuk penghitungan PBB((2+4)-5) = Rp. 325.500.000,-

7. NJOP Total untuk penghitungan PBB(3+6) = Rp. 665.500.000,-

PBB yang terutang = 0.3% x Rp.665.500.000,- = Rp. 1.996.500,-

d. PD PBB P2 objek Perikanan

1) Usaha Bidang Perikanan Darat

PT ABC yang bergerak pada suatu usaha bidang Perikanan Darat(Tambak Ikan Bandeng) di Kabupaten Situbondo yang data bumi dan bangunannya sebagai berikut:

A. Data Luas dan Kelas Tanah :

a. Luas Areal Tanah Pembudidayaan ikan:

Tanah Tambak 100 ha, kelas A40 (Rp 3.500,- / m2)

Standar Biaya Investasi = Rp 5.300.000,- / ha.

b. Luas Areal Tanah Emplasemen:

Areal Kamar pendingin = 500 m2, klas A37(Rp10.000,- / m2)

Areal untuk Gudang = 500 m2, klas A37

Areal Kantor = 200 m2, klas A37

Areal Perumahan = 5.000 m2, klas A35(Rp20.000,- /m2)

Jalan diperkeras = 8.000 m2, klas A39(Rp 5.000,- / m2)

B. Data Luas dan Kelas Bangunan :

- Bangunan Kmr Pendingin = 400 m2, Klas A6(Rp.505.000,- / m2)

- Bangunan Gudang = 400 m2, Klas A9(Rp.310.000,- / m2)

- Bangunan Kantor = 150 m2, Klas A8(Rp.365.000,- / m2)

- Bangunan Perumahan = 2.000 m2, Klas A7(Rp.429.000,- / m2)

- Jalan diperkeras = 6.000 m2, Klas A11(Rp.225.000,- / m2)

Apabila Pemerintah Daerah Situbondo melalui Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB Perdesaan dan Perkotaan sebesar 0,2%(nol koma dua persen) dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,- Berapa besarnya PBB atas Objek Pajak Pembudidayaan Ikan Bandeng yang dilakukan PT ABC tersebut?

Jawab:

A. Penghitungan NJOP Bumi :

a. Areal Tanah Pembudidayaan ikan

Tambak = 100 X 10.000 X Rp 3.500,-= Rp 3.500.000.000,-

SBI = 100 X Rp 5.300.000,- = Rp 530.000.000,- +

Jumlah nilai areal tanah budidaya ikan = Rp.4.030.000.000,-

b. Areal Tanah Emplasemen :

- Areal Kamar Pendingin = 500 X Rp 10.000,- = Rp 5.000.000,-

- Areal Gudang = 500 X Rp 10.000,-= Rp 5.000.000,-

- Areal Kantor = 200 X Rp 10.000,-= Rp 2.000.000,-

- Areal Perumahan =5.000 X Rp 20.000,-= Rp 100.000.000,-

- Jalan diperkeras =8.000 X Rp 5.000,-= Rp 40.000.000,-+

Jumlah Nilai tanah emplasemen = Rp. 152.000.000,-

Jumlah Total NJOP Bumi (a + b) =Rp.4.182.000.000,-

B. Penghitungan NJOP Bangunan :

- Bangunan Kmr Pendngn = 400 X Rp 505.000,-= Rp 202.000.000,-

- Bangunan Gudang = 400 X Rp 310.000.-= Rp 124.000.000,-

- Bangunan Kantor = 150 X Rp 365.000,-= Rp 54.750.000,-

- Bangunan Perumahan =2.000 X Rp 429.000,-= Rp 858.000.000,-

- Jalan diperkeras =6.000X Rp 225.000,- = Rp1.350.000.000,-+

Total NJOP Bangunan = Rp2.588.750.000,- 

Perhitungan PBB P2 terutang  usaha Perikanan Darat  sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = Rp.4.182.000.000,-

2. NJOP Bangunan = Rp.2.588.750.000,-

3. NJOPTKP bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.2.576.750.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.6.758.750.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.6.758.750.000,- =Rp. 13.516.000,-

2) Usaha Bidang Perikanan Laut

PT. DEF mendapatkan hak pengelolaan dari Pemerintah Daerah Kabupaten Banyuwangi untuk melakukan penangkapan ikan laut dengan data bumi dan bangunan sebagai berikut :

A. Data Luas dan Kelas Bumi :

a. Luas Areal Penangkapan ikan laut = 10 ha (batas titik koordinat laut)

Luas Perairan Pelabuhan khusus = 5 ha, klas A37 (Korelasi garis kesamping Rp 140 / m2)

b. Luas Areal Tanah Emplasemen :

Areal Kamar Pendingin = 800 m2, Klas A37 (Rp 10.000,-/m2)

Areal Gudang = 600 m2, Klas A37

Areal Perkantoran = 300 m2, Klas A37

Areal Laboratorium = 150 m2, Klas A37

Areal Dermaga =2.000 m2, Klas A37

B. Data Luas dan Kelas Bangunan :

- Bangunan Kamar pendingin = 600 m2, Klas A6 (Rp 505.000- /m2)

- Bangunan Gudang = 500 m2, Klas A9 (Rp 310.000,- /m2)

- Bangunan Kantor = 200 m2, Klas A8 (Rp 368.000,- /m2)

- Bangunan Laboratorium = 150 m2, Klas A6

- Bangunan Dermaga =2.000 m2, Klas A6

Hasil Bersih setahun per Ha sebelum tahun pajak berjalan Rp 150.000.000,-

Angka Kapitalisasi 10 %.

Apabila Pemerintah Daerah Kabupaten Banyuwangi melalui Peraturan Daerah menetapkan tarif PBB perdesaan dan Perkotaan sebebesar 0,2% dan NJOPTKP sebesar Rp.12.000.000,-

Berapa besarnya PBB yang harus dibayar oleh PT DEF atas usaha penangkapan ikan tersebut ?

Jawab:

A. Penghitungan NJOP Bumi :

a. Areal Penangkapan Ikan

Areal Penangkapan Ikan=10 x Rp 100.000.000,- = Rp.1.000.000.000,-

Areal Pelabuhan Laut = 5 x 10.000 X Rp 140,- = Rp. 7.000.000,-+

Jumlah Areal penangkapan ikan = Rp.1.007.000.000,-

b. Areal Emplasemen :

- Areal Kmr Pendingin = 600 X Rp 10.000,- = Rp 6.000.000,-

- Areal Gudang = 400 X Rp 10.000,- = Rp 4.000.000,-

- Areal Perkantoran = 350 X Rp 10.000,- = Rp 3.500.000,-

- Areal Laboratorium = 150 X Rp 10.000,- = Rp 1.500.000,-

- Areal Dermaga =1.500 X Rp 10.000,- = Rp 15.000.000,- +

Jumlah Areal Enplasemen = Rp. 30.000.000,-

Total NJOP Bumi(a+b) =Rp 1.037.000.000,-

B. Penghitungan NJOP Bangunan :

- Kamar Pendingin = 600 X Rp 505.000,- = Rp 303.000.000,-

- Gudang = 400 X Rp 310.000,- = Rp 124.000.000,-

- Kantor = 200 X Rp 365.000,- = Rp 73.000.000,-

- Laboratorium = 100 X Rp 505.000,- = Rp 50.500.000,-

- Dermaga = 1.000 X Rp 505.000,- = Rp 505.000.000,-

Total NJOP Bangunan =Rp 1.616.750.000,-

Perhitungan PBB P2 terutang usaha perikanan laut sebagai Pajak Daerah:

1. NJOP Bumi = Rp 1.037.000.000,-

2. NJOP Bangunan = Rp 1.616.750.000,-

3. NJOPTKP Bangunan = Rp. 12.000.000,-

4. NJOP Bangunan sebagai dasar pengenaan PBB(2-3) = Rp.1.604.750.000,-

5. NJOP sebagai dasar penghitungan PBB(1+4) = Rp.2.641.750.000,-

PBB yang terutang 2010 = 0,2% x Rp.2.641.750.000,- =Rp. 5.283.500,-

»»  readmore...